Tres supuestos:

1. Los hogares mexicanos mantienen un número de miembros constante a lo largo del tiempo. Todas las familias tienen dos hijos (niño, niña), y estos nunca crecen ni se van de la casa. Tampoco llegan nuevos familiares a compartir techo.
2. Las familias mexicanas nunca se van a vivir a otra ciudad o país.
3. Las preferencias habitacionales de las familias mexicanas se mantienen inalterables con el paso de los años.

Las estadísticas —y el sentido común— podrán decir que estos supuestos no tienen pies ni cabeza, pero las políticas habitacionales en México (y a decir verdad en gran parte de Latinoamérica) se basan en ellos. Casa propia para toda la vida es una idea arraigada por generaciones que no hace más que inmovilizar en el tiempo y el espacio a las familias al ofrecerles como opción preferente —cuando no la única— endeudarse por muchos años para adquirir una vivienda que les pertenecerá toda la vida. Gran parte del problema es que las viviendas ofrecidas por el valor que las familias pueden pagar se encuentran en la periferia extrema de nuestras ciudades, lejanas a los centros de trabajo, en lugares mal servidos y peor equipados. La supuesta gran inversión patrimonial comúnmente se transforma en el peor negocio de sus existencias (preguntar en Zumpango si fue una buena inversión comprar una casa allí). En este sentido, los cientos de miles de viviendas abandonadas en todo el país son la prueba más fehaciente del fracaso de una mal llamada política habitacional más orientada a multiplicar créditos que a satisfacer las reales necesidades de vivienda de los mexicanos.

Sólo basta un poco de sentido común para saber que estas necesidades y preferencias  cambian a lo largo del tiempo. Así, un pequeño departamento céntrico sin estacionamiento puede ser muy atractivo para un joven soltero o una pareja sin hijos. Cuando la familia se amplíe probablemente querrá una casa más grande, de preferencia con patio, la cual sus ingresos sólo podrán pagar en la periferia de la ciudad. Una vez que los hijos dejen el hogar, es muy probable que el departamentito céntrico vuelva a ser atractivo para esta misma pareja. También es posible que esas mismas familias en algún momento de la vida se muevan a vivir otra ciudad o país. Tal como se dijo anteriormente, esta realidad, a pesar de ser común a millones de mexicanos, no es reconocida por las políticas de vivienda

Aunque de limitado alcance en su primera etapa, el nuevo programa de renta de vivienda impulsado por Infonavit sí se hace cargo de esta situación, ofreciendo una opción altamente conveniente a familias que cada vez más necesitan de un alto grado de flexibilidad para satisfacer sus cambiantes necesidades habitacionales. A su vez, el esquema desarrollado por la gran hipotecaria de México tiene la gran virtud de proteger tanto los derechos de los inquilinos como a los dueños de las propiedades. Transparenta el mercado y ayuda a establecer estándares de calidad mínimos que deben ser cumplidos por las viviendas ofrecidas. La reducción del riesgo para los dueños puede traducirse también en una baja en precios de arriendo hoy inflados por el alto grado de incertidumbre detrás de cada contrato.

Desde el punto de vista urbano el nuevo producto de crédito (así les gusta llamar a algo que debiera ser política pública) ayudará a dar un nuevo dinamismo al mercado habitacional en zonas consolidadas, donde se localiza vivienda atractiva y accesible para rentar pero quizás no tanto para comprar. Esta puede ser la necesaria lápida para la cada vez más profunda tumba de los mega conjuntos construidos en los últimos años en el extrarradio de nuestras ciudades, hoy convertidos en precoces pueblos fantasma. Alguien señala lo contrario, y cree que el programa de renta puede ser la tabla de salvación de las viviendas abandonadas. Lo dudo; más bien puede hacer aun más evidentes sus desventajas respecto a aquellas ofrecidas en áreas integradas al tejido urbano. Me atrevo a decir que ni ofreciéndolas a muy bajo costo resultarán competitivas.

Sin embargo, y a pesar de lo anteriormente dicho, mi optimismo es moderado. Y es que, a pesar de ser un paso muy positivo, en esta fase de prueba la política de renta estará abierta a un grupo bastante reducido de personas, el 30 por ciento de mayores recursos de los derechohabientes de Infonavit. Los demás, que tienen las mismas necesidades, tendrán que seguir tomando créditos para comprar una vivienda o reparar o ampliar la existente. Peor aun es la situación de ese olvidado 60 por ciento de los mexicanos —la mayoría de ellos en situación de pobreza— que no cuentan con ni un tipo de programa público de financiamiento para acceder a la vivienda o mejorar el precario lugar en que actualmente viven. Ese 60 por ciento, que es la mayor parte del rezago, tendrá que seguir esperando, recurriendo en muchos casos a un sistema de renta que ya existe, paralelo al oficial, escasamente regulado, donde derechos y deberes de inquilinos y propietarios se desenvuelven en un equilibrio bastante precario.

Diversificar las formas de acceso a la vivienda es un gran desafío para los próximos años, pero éste nunca podrá ser abordado de manera completa si no se enfocan los esfuerzos públicos en quienes más los necesitan, los grandes olvidados de toda esta historia.

Fuente imagen: Infonavit