18 julio, 2021
por Lorenzo Díaz Campos | Twitter: @lorenzodiaz | Instagram: lorenzodiazcampos
De acuerdo con los reportes más recientes de los diferentes corredores inmobiliarios del país, la oferta de espacios de oficina en la Ciudad de México está arriba de 1.7 millones de metros cuadrados(1). La escalofriante cifra representa el 22.5% del área neta rentable. Las firmas especializadas reportan la tasa de desocupación histórica más alta jamás registrada y una absorción de espacios negativa. Sin lugar a duda el mercado está sobre ofertado: sobran espacios para oficinas.
Las voces de los desarrolladores y promotores inmobiliarios se han dejado oír una vez que la emergencia sanitaria dejó claro que las empresas no volverán a ver a las oficinas con la misma óptica. Se habla por todos lados de la “reconversión” de espacios. Ante la imposibilidad de desplazar estos productos al ritmo que se había planeado, los resultados de rentabilidad se ven aplastados y en la búsqueda desesperada de alternativas se ha puesto esta idea al centro de la mesa. Es así como los líderes de este sector llaman al Gobierno de la Ciudad a pasar reformas legales que permitan la reconfiguración de estos edificios pasando a ser de espacios de trabajo a espacios residenciales.
Pero, ¿pueden realmente estos espacios reconvertirse en vivienda? Se antoja ideal que las estructuras actuales sean transformadas en su uso. Sobran teorías y visiones arquitectónicas que plantean la creación de edificaciones flexibles que permitan a lo largo de los años mutar de usos, transformarse a la par de la sociedad, creando ciudades vivas y dinámicas que generen condiciones de vida ideales. La realidad es otra, basta sacar la calculadora para darse cuenta de que la hazaña es, si no imposible, ciertamente muy distante de la realidad. Para los promotores de esta iniciativa es sólo necesario un decreto que flexibilice la normatividad existente para que estos casi dos millones de metros cuadrados construidos se transformen en productos demandados por el mercado.
Dogma, planta tipo de la transformación de un bloque de oficinas, Bruselas, Bélgica, 2014.
Un breve ejercicio geométrico lo lleva a uno a un callejón sin salida. Un piso típico de oficinas AAA tiene plantas libres de 800 metros cuadrados contenidos normalmente en un rectángulo de 40 x 20 metros. Este rectángulo incluye, de alguna manera, un núcleo de servicios y elevadores concentrado en un solo lugar. Si de esta superficie se debiesen sacar departamentos de entre 60 y 100 metros cuadrados resultaría imposible obtener habitaciones iluminadas en cada uno de ellos, es geométricamente irrealizable. Los espacios no sólo estarían fuera de normatividad, serían inhumanos y seguramente un pésimo producto inmobiliario.
Por otro lado, un cálculo matemático elemental arrojaría otra contradicción. Las oficinas de primera línea se rentan a razón de 19 dólares por metro cuadrado y hasta los 25, es decir entre 380 y 500 pesos. Esto resulta en una renta mensual para un departamento de 80 metros cuadrados de 30,400 pesos (usando el valor más bajo de renta), lo que en realidad es un producto fuera de mercado.
La idea es sobre todo desesperada, una medida que busca desplazar metros cuadrados que han quedado atrapados ante el violento cambio de los supuestos de mercado. La “reconversión de oficinas”, como la solución a la ciudad mal planeada, es una visión limitada e imposible de una serie de jugadores en el mercado que se han quedado con los dedos en la puerta.
La crisis actual llama a medidas de mucho más amplio alcance y con la mirada puesta en un futuro más lejano. Hace apenas unos días Yuri Zagorín, quien preside a la Canadevi en el Valle de México, escribía unas líneas que dejaban claro la necesidad imperiosa de contar con vivienda asequible al centro de la urbe, en las zonas donde se genera la oferta de trabajo. Con pocas palabras deja claro que una ciudad debe de ser “feliz”, urge crear una ciudad con las dinámicas sociales y económicas que construyan a favor de una sociedad integrada y con posibilidades de progreso, y para eso, argumenta Zagorín “se requiere un esfuerzo conjunto de Gobierno, sociedad civil e iniciativa privada para lograrlo, es complicado y costoso, pero es mucho más caro no hacer vivienda.” (2)
Dogma, propuesta para la transformación de un bloque de oficinas, Bruselas, Bélgica, 2015.
El reto es global y existen ya ejemplos de reconversión en diferentes latitudes. La solución supone mucho más que la emisión de un decreto que involucre usos de suelo o zonificaciones implica también acciones más amplias que el simple cambio o adecuación de los reglamentos vigentes.
Habrá que enfrentar el desafío repensando los modelos de vivienda que el mercado inmobiliario ha preconcebido y que han encasillado a las soluciones arquitectónicas en productos que a todas luces son anacrónicos. Pensamos cambiar espacios de oficina, que evidentemente ya no son necesarios como habían sido ideados, por viviendas que por cierto tampoco son necesarias como se habían ideado. El modelo “apartamento con sala / comedor y dos recámaras” es sin duda extemporáneo, ni hablar de los absurdos “medios baños”.
Es momento de pensar en las nuevas formas del habitar, en los espacios que combinen los quehaceres domésticos con los creativos y productivos. Podemos imaginar un departamento / taller en donde además se piense en una cocina comunitaria y donde se incluyan espacios compartidos para aprendizaje / entrenamiento. Ligar además la reconversión de edificaciones a los sistemas de transporte y energéticos modernos. Una solución que más que “usos mixtos” piense en un “habitar post-pandémico”, un habitar que no hace distinción entre hogar y oficina, un habitar con un fluir orgánico y no en habitaciones como hasta ahora lo hacemos.
La pandemia nos puso contra la pared, la crisis puso en evidencia las grandes carencias de nuestras ciudades y sus devastadores efectos dejaron a las ciudades económicamente bombardeadas, como tal vez no sucedía desde la segunda guerra mundial. Las ciudades, sin escombros aparentes, han quedado parcialmente derruidas. Habría que llamar a un esfuerzo de reconstrucción que parta desde el planteamiento mismo de las reglas que habremos de seguir para construir ciudades más humanas y dejar atrás la construcción de productos inmobiliarios sedientos de márgenes económicos y de rentabilidades obscenas.
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