De acuerdo con datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), entre inicios de la década de 2000 y hasta 2019, 90% de la inversión en vivienda en América Latina se destinó a la producción de residencias nuevas, lo que sólo ha cubierto 6% del déficit habitacional de la región (BID, 2022). Es decir, el enfoque de construcción de vivienda en masa, además de insostenible, ha sido poco efectivo para atacar el problema habitacional en la región, y es una de las razones por las que, luego de algunas décadas en el olvido, la necesidad de pensar en otras formas de tenencia ha comenzado a ser cada vez más recurrente en la esfera pública.

Debo admitir que cuando comencé a interesarme a profundidad, hace ya varios años, por el problema del alquiler, nunca pensé que la agenda al respecto llegaría tan pronto a este punto, ya que se discutía de manera incipiente en espacios académicos, pero no era un tema de interés en la esfera pública, al menos no de manera tan diversa como sucede hoy en día. Eso no es resultado del trabajo de quienes hablamos sobre el tema, sino de los procesos que han ido impulsando en la agenda por la creciente problemática de acceso a la vivienda, entre cuyos problemas se encuentra el del arrendamiento.

Durante la pandemia, fuimos testigos de lo central que fue el problema de la vivienda en el panorama global. Vimos lo complejo que fue para quienes vieron cómo su estatus en tanto habitantes se problematizó porque no tenían un espacio adecuado para habitar en las condiciones a las que el confinamiento nos empujó. Este fue un punto crítico para el alquiler a nivel global. En algunas ciudades hubo protestas y exigencias, impulsadas por organizaciones no gubernamentales y de la sociedad civil, que obligaron a los gobiernos a tomar posturas para aminorar el impacto de la pandemia: evitar los desalojos, ofrecer ayuda mediante subsidios a la población inquilinaria o fortalecer las normas en la materia. Sin embargo, no todos respondieron a este llamado.

Si bien la pandemia no causó eso que suele llamarse crisis de vivienda,* sí exacerbó problemáticas ya existentes y provocó que comenzáramos a discutir el tema con más frecuencia en espacios no académicos y no especializados. En ese contexto, el tema del alquiler también cobraría relevancia en la agenda pública: si las formas de producción que potenciaron la oferta de vivienda nueva con tenencia en propiedad —tanto en el mercado como por medio de mecanismos públicos— no habían estado siquiera cerca de resolver el problema habitacional, ¿por qué no voltear a ver otras opciones?

Si bien el alquiler no es la única alternativa a la tenencia en propiedad, es la segunda forma de tenencia más común en América Latina. El caso de México es interesante porque el alquiler representa apenas 16.4% de la tenencia a nivel nacional. Sin embargo, cuando se suma a la vivienda clasificada como “prestada”, este porcentaje aumenta a 30.58%, de acuerdo con datos de la última Encuesta Nacional de Vivienda de INEGI (2020). Es decir que unas 5.7 millones de viviendas se encuentran bajo estas formas de tenencia. El alquiler aumenta, como lo ha expresado Sobrino (2020), en las grandes ciudades del país, así como en poblaciones fronterizas y destinos turísticos. Esto no es un dato menor, porque suele coincidir con aquellas zonas del país en las que el costo de la vivienda es más alto.

Elaboración propia, con datos de la Encuesta Nacional de Vivienda (2020), INEGI.

El resto de países de América Latina experimenta con escenarios similares en sus capitales y en algunas otras ciudades que concentran actividades del sector terciario. Esto importa porque implica nuevas perspectivas a la hora de plantear y pensar la producción de vivienda, y hacerlo de maneras distintas a las que han prosperado en los últimos cincuenta años. Pero también implica realizar cambios en otras estructuras como los sistemas pensionarios, de salud y, derivado de los cambios demográficos, de atención a la vejez.

No es sencillo abordar el tema habitacional cuando este se piensa de manera transversal, como un elemento clave en el acceso a otros derechos, como los de localización, seguridad, salud, educación, etc. Es por eso que, ahora que se suman más voces a las discusiones sobre el tema inquilinario, es necesario que los gobiernos se interesen en este problema y lo conviertan en parte de los mecanismos de solución habitacional, y que lo hagan de manera crítica para evitar que las soluciones de hoy se conviertan en problemas en el futuro.

En este sentido, un pequeño grupo de académicos de diferentes ciudades de América Latina hemos comenzado a trabajar sobre el tema inquilinario en la región con el fin de describirlo y problematizarlo para construir un acercamiento desde distintas perspectivas. Este trabajo ha sido presentado en el libro Vivienda en arriendo en América Latina. Desafíos al ethos de la propiedad (2024), editado por Felipe Link y Adriana Marín-Toro, que muestra una diversidad de problemáticas en torno al alquiler: como el impacto de la renta de corta estancia, las condiciones de habitabilidad y encarecimiento, las dificultades de acceso para la población migrante, la falta de protección legal para la población inquilina, entre otras. También ofrece propuestas de solución en situaciones en las que este tipo de tenencia es la principal.

De esto último, vale mucho la pena resaltar el caso —descrito en esta publicación— del programa Renta tu Casa, del gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga (Jalisco), que tomó como base el problema de las viviendas abandonadas, la inseguridad y cohesión social, para dar otra oportunidad a los propietarios y potenciales inquilinos de acceder a la vivienda y no perder la inversión crediticia.

Recientemente el gobierno de la Ciudad de México presentó un proyecto piloto de vivienda en renta para jóvenes estudiantes; por su parte, el gobierno federal está trabajando en una propuesta de reforma a la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que permitiría un esquema de renta social como forma de acceso a la vivienda a los trabajadores formales. Es decir, el pie está en la puerta y parece ser que ha habido una recepción positiva. Lo relevante es construir espacios de diálogo que permitan que el tema sea abordado con la sensibilidad y complejidad que requiere.

Como cierre, baste decir que, al menos en América Latina, el problema de lo inquilinario no está en el alquiler en sí, sino en la lógica de la vivienda en propiedad. En la medida en que abordemos el tema de esta manera es que podremos encontrar respuestas más factibles a eso que sistemáticamente llamamos “crisis de vivienda”.

* El término crisis de vivienda se ha usado de manera recurrente desde hace varias décadas y, aunque ello puede hacer perder peso a la afirmación, vale decir que ha sido usado para nombrar diferentes estadios de la problemática habitacional. En México, esto ha evolucionado en relación con el tipo de solución habitacional o proceso de urbanización en el que nos encontramos. Valdría la pena dedicarle un espacio a ese debate.

Referencias

• BID. (2022). Foro de vivienda 2022. Soluciones resilientes para la reducción del déficit habitacional en América Latina y el Caribe.
• INEGI (2020), Encuesta Nacional de Vivienda. 
• Link, F., & Marín-Toro, A. (Eds.). (2023). Vivienda en arriendo en América Latina. Desafíos al ethos de la propiedad (Colección de Estudios Urbanos UC). RIL Editores.
• Sobrino, J. (2020). Viviendas en renta en ciudades mexicanas. Estudios Demográficos y Urbanos, 36(1), 9–48. https://doi.org/10.24201/edu.v36i1.1923