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El uso mixto “natural”, ¿en extinción?
28 noviembre, 2014
por Arquine
por Salvador Herrera
El uso mixto en el uso del suelo y en las construcciones había sido algo natural en la ciudad mexicana. Para todos, la expresión “la tiendita de la esquina” es algo común porque de niños caminamos a esa tiendita, saludamos al tendero al comprar nuestra golosina favorita. Ese uso mixto era natural. Se daba ese sí, casi, por generación espontánea. Sin necesidad de grandes iniciativas por parte del gobierno. Funcionaba. Creaba comunidad y lazos vecinales. Existía tanto en las zonas populares como en puntos específicos de las zonas residenciales.
Durante años fue normal la coexistencia entre la casa y la tienda. Muchos edificios en la Ciudad de México de los años treinta a los años sesenta e incluso en casos, hasta ochenteros, son aún hoy excelentes ejemplos de lo que volvemos a desear en esta segunda década del siglo XXI: el uso mixto.
Muy poco se ha estudiado lo que funcionaba y lo que no de estos inmuebles. Básicamente el “pero” que hoy se le pone es la falta de estacionamiento y el cubo para los elevadores. Por esta razón, y sin ningún interés y apoyo de las autoridades, estos edificios verdaderamente urbanos, envejecen. Tampoco han sido estudios por arquitectos, urbanistas y menos aún por desarrolladores inmobiliarios.
Hoy, la transformación acelerada de muchas zonas de la Ciudad de México y observo el mismo patrón en Guadalajara, conlleva a la lenta extinción del uso mixto ante la construcción de nuevos desarrollos que dan la prioridad en su frente al perfecto enemigo en diseño urbano del uso mixto: el garaje.
Los nuevos desarrollos se asientan donde se genera una mezcla de mercado y condiciones urbanísticas. Sin embargo, se aprovecha el mercado pero poco se aporta al contexto urbano. En este sentido, pienso que el contexto urbano agradable, activo, mixto es prácticamente un recurso finito en la ciudad. Pocas son las zonas agradables de la ciudad. Básicamente no hemos generado o convertido a nuevas zonas agradables espacios en la ciudad desde al menos unos 30 años. La Condesa ya era agradable por su estructura urbana. Cayó en desuso y se recuperó pero su estructura sigue siendo la misma. Así numerosas colonias en la ciudad que poco a poco ceden a la fiebre inmobiliaria: Narvarte, San José Insurgentes, Crédito Constructor, Nápoles, Del Valle, etc.
La oferta inmobiliaria que se ofrece actualmente aprovecha ese recurso urbano básicamente como marketing porque poco contribuye a él. Si hay árboles los tira para dar paso a sus dos o tres portones de garaje para garantizar “acceso rápido” y los repone con los muy prácticos ficus por verdes, chicos y baratos; y también para que el desarrollo “se vea”. Si hay banqueta ancha con prado la pavimenta por completo para “elevar la limpieza y reducir mantenimiento”. Incluso, en casos, se roba un poco del prado para el “espacio temporal de visitas”.
Podemos achacar mucho de esto al diseño de los edificios que generan las empresas inmobiliarias. Yo pienso que se debe achacar a nuestras autoridades, quienes en la lógica de “mantener el desarrollo y la inversión” han hecho que se llegue a un extremo para mi ilógico de meter un edificio de 6 pisos en el mismo lote donde había una casa unifamiliar. Esto limita irremediableblemente el diseño del edificio porque en un frente de 10 o 15 metros poco se puede hacer si se mantiene como prioridad el acceso en automóvil y que los departamentos al menos un cajón de estacionamiento.
Sin embargo la época de los grandes terrenos intraurbanos a precio accesible está llegando a su fin. Hoy el desarrollador promedio compra una casa para convertirla en edificio. Si un desarrollador en el DF quiere fusionar dos predios para hacer un desarrollo con mejor espacio (en el extraño caso que logré comprar dos predios colindantes), el sólo trámite de fusión le toma 8 meses, esto, claramente conduce a la opción más rápida, que es el desarrollo por predio en vez de buscar espacios mayores. La autoridad al permitir que esto se mantenga y sea la base del desarrollo orienta por tanto la forma en la que se realizan los edificos.
Es crucial el reducir a los mínimos tanto el requerimiento legal como la oferta de garajes. En muchas ciudades bonitas del mundo los edificios con solo frente de garaje son prohibidos. Pero eso acá es lugar común.
Un desarrollador por sí solo no podrá hacer frente a la reducción de garajes si viene aparejado de una verdadera política pública de prioridad al transporte público, limitación del uso del auto y reconversión del espacio vial. Se necesitan planes zonales de estacionamiento para evitar lo que hoy sucede en donde cada edificio resuelve para sí el estacionamiento pero al hacerlo cancela en gran medida su relación con la comunidad.
La inserción de nuevos desarrollos en la ciudad necesita curaduría. Necesita creatividad. Necesita trámites sencillos, claros. Necesita coordinación entre instancias públicas con el sector privado para que por un lado se mantenga la dinámica de inversión y desarrollo inmobiliario (en otro momento habrá que estudiar qué tanto) y por el otro se entreguen mejores edificios que contribuyan significativamente a su entorno.
