Hace poco fue publicado el informe Estancia Turística Eventual y Plataformas Digitales de Hospedaje en la CDMX por la consultora Alquimia Urbana, del cual se ha hecho réplica en algunos medios de comunicación y que, vale la pena resaltar (tal como se hace en la página legal del documento), fue financiado por Airbnb.

La premisa del informe, no es de sorprender, es que el problema de la gentrificación y encarecimiento de la vivienda es estructural y resultado de décadas de malas decisiones en materia de planeación, por lo que Airbnb no tendría un impacto relevante en lo que algunos denominan crisis habitacional. Sobre esto, hay varias cosas que es necesario puntualizar.

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El estudio arroja algunos datos cuando habla del impacto en el costo del alquiler, sin embargo, comete el error de hacerlo tomando en cuenta la información de toda la Ciudad de México, cuando sabemos que las rentas de corta y mediana estancia se concentran en las áreas centrales, al igual que la vivienda en alquiler tradicional (como apunté en mi texto: “Consolidación y profesionalización de Airbnb en áreas centrales de la Ciudad de México”, Punto Sur, núm. 11, 2024, pp. 118-137) por lo que el estudio debiera comparar la evolución del costo del alquiler tradicional de esas zonas en específico, y no el de toda la ciudad, para evitar el sesgo del promedio. Incluso, para ser más preciso, debería ser a nivel colonia. Esto permitiría tener información más fidedigna sobre el impacto que, claramente, es diferencial y localizado en la ciudad.

Es decir, no es correcto afirmar que: “es contundente que el precio de la renta no se ha incrementado. Al comparar los precios de renta de 2018 con los de 2024, se observa un aumento del 28.9%, con las rentas promedio pasando de $14,228 [pesos] en junio de 2018 a $18,345 en junio de 2024” (p. 24), porque están otorgando al cálculo datos que toman en cuenta los costos de zonas no centrales donde la oferta de Airbnb es poca o inexistente, y el alquiler tiene menor costo y menor oferta, por ejemplo en Iztapalapa, Milpa Alta o Tláhuac (ver Ilustración 1 y 2).

Ilustración 1.

Ilustración 2. 

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El informe también omite que existen zonas en donde la oferta de alquiler de plataforma es muy alta, y llega a ocupar 80% del parque habitacional total en algunas de estas zonas y, si bien es importante estudiar el fenómeno más a detalle y con sus debidas precauciones, sí nos habla del dominio de este sistema sobre otras formas de uso de la vivienda en esas áreas de la ciudad. De ello se deriva, un fenómeno que debe estudiarse a más profundidad, que el sistema de renta de plataforma está promoviendo que parte de la producción de vivienda nueva en esas áreas vaya dirigido a ese rubro, lo que entra en conflicto con la oferta de alquiler tradicional. ¿De qué sirve producir más vivienda si una parte de esta, la de mejores atributos de localización, va a dirigirse a los sistemas de renta de corta y mediana estancia?

Ilustración 3.

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Tampoco se menciona algo que comenté durante la entrevista que realizaron conmigo a propósito de la redacción del informe: y es que existe un mercado informal de Airbnb para extender los periodos de estancia, lo que está fuera del foco de los datos y también de los montos de recaudación fiscal. Es un fenómeno que, por cierto, serviría a Airbnb para evitar el desvío de ingresos para la plataforma y también ayudaría problematizar sobre la inseguridad que genera para los propietarios.

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Se omite un elemento muy relevante para la regulación como es la existencia de actores que forman parte importante del sistema y que casi no se toman en cuenta en los debates sobre los sistemas de renta de corta y mediana estancia: los gestores y todo el sistema de administración alrededor de este tipo de alquiler. Cuando surgen, es solo para referirse a la generación de empleos con un atributo positivo, pero no fue así cuando se pensaron los mecanismos de regulación en la ciudad hoy existentes, por ejemplo, ¿qué papel tienen los promotores y gestores de Airbnb en la regulación vigente en la Ciudad de México?, ¿cómo incorporamos a Mr. W (en referencia a la empresa que bajo ese nombre alquila más de 350 departamentos sólo en la capital del país) a los instrumentos de regulación?

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El trabajo omite la existencia de investigaciones sobre alquiler de corta y mediana estancia en México y América Latina, que servirían para sentar las bases del propio informe y criticar, desde su perspectiva, qué es lo que esos estudios no están tomando en cuenta que el informe sí. Por ejemplo, Lerena Rongvaux y Rodríguez (en su artículo “Airbnb in Latin America: A literature review from an urban studies perspective” en Journal of Urban Affairs, vol. 46 [6], 2024, pp. 1,146-1,160), realizan un trabajo exhaustivo de toda literatura académica en América Latina sobre los sistemas de renta de corta y mediana estancia desde la perspectiva de los estudios urbanos, entre los que se encuentran algunos trabajos en la Ciudad de México. 

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En la conclusión del apartado 4.3, “Gentrificación y desplazamiento”, se asegura que “la presencia de plataformas de alojamiento temporal más que expulsar población están revitalizando los territorios, generando riqueza a las familias que deciden disponibilizar un cuarto” (p. 25). Esta afirmación es, en muchos sentidos, tramposa. Primero, porque no toma en cuenta que buena parte de la oferta de Airbnb consiste en departamentos completos, no habitaciones, y que esa oferta ha crecido en los últimos años (pandemia incluida) [ver gráfica 4]. 

Segundo, como he dicho —hasta el cansancio— en numerosos espacios, la expulsión de población no es lo único que está en juego en estos fenómenos, como erróneamente puede ser interpretado desde los discursos antigentrificación. Dejemos, entonces, de hablar de gentrificación porque pareciera, como se informa en el estudio, que todo estaría bien con los procesos de revitalización sin pérdida de población, “sin expulsión”. Cuando lo que está en juego son otros factores, como la segregación. ¿Es posible pensar que los propietarios e inversionistas, al ver que un sistema que genera una mayor rentabilidad que otro, decidan optar por este porque la regulación y el mercado lo facilitan? Aquí no hay expulsión de población, pero sí viviendas que están siendo desplazadas o colocadas directamente en el sistema de renta de corta y mediana estancia, en las zonas con mayor demanda de vivienda en alquiler. Es claro el conflicto y es importante hacer frente a ello.

Ilustración 4.

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Por último, como mencioné líneas arriba, antes de la publicación de este trabajo mantuve con parte del equipo que elaboró el informe una muy interesante entrevista de más de una hora, en donde comenté varios de los puntos que aquí se mencionan y que, sin embargo, fueron completamente ignorados. En su lugar, y espero que no de manera premeditada, incluyeron una cita mía de esa fuera de contexto (en la página 25) y la colocaron en un apartado en donde está completamente desarticulada del texto que la acompaña. ¿Por qué?

Por estas razones, me gustaría deslindarme por completo de esa utilización de mis declaraciones, porque, aunque respeto a quienes están detrás del trabajo realizado y concuerdo con algunos de los puntos mencionados (como en que, efectivamente, el fenómeno de los sistemas de renta de corta y mediana estancia no es el problema central y que se requiere reforzar los mecanismos de producción de vivienda y el ordenamiento territorial), no comparto en gran medida el posicionamiento del documento y no quisiera que se tomara esa pequeña alusión como un guiño positivo de mi parte a dichas posturas.

Por otro lado, no deseo caer en el simplismo de que urge regular, porque es claro que los incipientes mecanismos de control para los sistemas de renta de plataforma que se han colocado en la Ciudad de México —y que recayeron notoriamente sobre Airbnb por ser la cara visible del fenómeno— no están resolviendo lo que deben resolver. Primero, para justificar el por qué y para qué se crearon, así como el efecto que tendrían; y, segundo, por la falta de claridad para su control y seguimiento.

Esperamos un diálogo abierto y transparente entre las autoridades del gobierno capitalino y los promotores de los sistemas de renta de corta y mediana estancia, los propietarios y la ciudadanía para crear mecanismos reales, eficientes, que permitan equilibrar la participación de estos sistemas en la ciudad de una manera justa. Esto sin dejar fuera el debate sobre el fortalecimiento de los mecanismos de producción de vivienda asequible y de la protección al creciente sistema de alquiler en la ciudad.

P. D.

El debate de Airbnb no es marginal, dado que se encuentra inserto en las lógicas sobre el ejercicio de propiedad privada de la vivienda y sobre su función social, lo que está establecido en la Constitución de esta ciudad. Con suerte, esto nos permitirá elevar el debate y dar el salto hacia mecanismos más eficientes y justos de producción de vivienda.

P. D. 2

El informe, de haber sido resuelto de mejor manera, tal vez podría haber corroborado su premisa principal: los efectos de Airbnb no son “significativos” a los procesos de gentrificación de la ciudad, porque son una consecuencia estructural de las políticas del mercado de suelo en la ciudad. Empero, ello no significa que no deba estar sujeto a reglas sobre su participación en la ciudad.