El edificio está organizado como una pequeña comunidad de unidades de vivienda individuales envueltas en una piel contigua. A diferencia de una casa unifamiliar, cada residencia está diseñada con al menos tres orientaciones distintas y cada una cuenta con abundancia de espacio al aire libre, maximizando la luz del día y las brisas cruzadas. La apariencia exterior de este proyecto es un resultado directo de la planificación interior estratégica, con dos grandes vacíos cúbicos que definen grandes terrazas en el segundo piso. En estos vacíos, los balcones y escaleras de acero articulado están anidados, haciendo referencia a las escaleras de incendios de Chicago y agregando un alivio visual en las esquinas SE y NW del sitio.

Las aberturas de ventanas grandes y perforadas en la piel de metal corrugado del edificio parecen perforaciones dentro de la masa general, lo que reduce perceptivamente la escala del edificio entre sus vecinos. Seleccionado por sus cualidades reflectantes, el revestimiento exterior produce un juego dinámico de luces y sombras en las fachadas, destacando los cambios atmosféricos provocados por las estaciones y a lo largo del día.

En un intento de marcar su lugar en el tiempo, este edificio multifamiliar demuestra una postura progresista y las oportunidades espaciales que la arquitectura contemporánea puede ofrecer a sus habitantes y al vecindario en el que reside. Al hacerlo, somos optimistas de que proyectos como West Rice 2016 elevarán el listón para futuros desarrollos a pequeña escala, promoviendo estándares de diseño más altos en todos los trabajos residenciales dentro de la estructura de nuestra ciudad.

El cargo West Rice 2016 apareció primero en Arquine.

Un laberinto es una casa labrada para confundir a los hombres.

Jorge Luis Borges

Según ONU-HABITAT para el 2050 se espera que el 75% de la población viva en una forma de territorio urbano, contrastantemente, dichos territorios representan tan solo el 3% de la superficie terrestre⁽¹⁾. Como sucede en la mayoría de las grandes metrópolis del mundo, la tierra se vuelve más escasa y, como con cualquier recurso, su precio es inversamente proporcional a su disponibilidad. La Ciudad de México no es la excepción: la escasez de suelo y su encarecimiento se han convertido en un verdadero quebradero de cabeza, tanto para sus ciudadanos, que difícilmente pueden permitirse una vivienda digna a un precio razonable, como para arquitectos y urbanistas, que a duras penas pueden ofrecer soluciones adaptadas a nuestros tiempos, principalmente por el obsoleto laberinto normativo en el que hay que sumergirse. 

La problemática se agrava al comprobar que no existe una normatividad coherente y lógica que secunde el desarrollo de vivienda asequible dentro de la ciudad. Al ser cara y escasa la tierra susceptible a desarrollarse dentro de la ciudad, las grandes empresas vivienderas compraron terrenos a las afueras de la ciudad, donde la tierra es más barata, promoviendo así el desarrollo incontrolado de miles de casas a través de créditos precolocados y ubicando a gran cantidad de ciudadanos a más de 30 kilómetros de su lugares de trabajo, con una doble consecuencia: la expansión de la mancha urbana y el impacto ambiental derivado del uso obligado del vehículo particular.

El precio del suelo en la Ciudad de México está determinado de forma indirecta por el potencial de desarrollo y la accesibilidad a servicios de una zona determinada. A efectos de la norma de la Ciudad de México, el potencial de desarrollo queda determinado por dos coeficientes: el COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) y el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo).⁽²⁾ La instancia que regula el uso del suelo en la Ciudad de México es la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).

Por tanto, se puede asumir que las zonas que son más propensas a ser densificadas y con mayor acceso a servicios, serán aquellas con mayor desarrollo urbano e inmobiliario. Es precisamente el uso del suelo lo que mueve la demanda del mercado, con un claro desequilibrio entre distintas zonas dentro de una misma ciudad. Así, si el gobierno determina dicho uso del suelo y el potencial e indirectamente controla el precio. Por lo tanto, el encarecimiento en el valor de la tierra dentro de la Ciudad de México está provocada por el mismo gobierno.

La perversión del sistema

A falta de capacidad de desarrollar la totalidad de la vivienda social requerida, el gobierno de la Ciudad de México, a través de la Procuraduría Ambiental y Ordenamiento Territorial (PAOT), publicó la Norma 26 en el año 2000, con el objetivo de incentivar la producción de vivienda asequible en las cuatro alcaldías centrales de la Ciudad de México a través de la iniciativa privada. La Norma 26 dividía la ciudad en centralidad y periferia, y según la ubicación del predio determinaba si se podían o no incrementar dos niveles en altura en las construcciones, lo cual incrementaba el CUS propio del uso del suelo. El número de viviendas permitidas y su superficie quedaba intacto y determinado de acuerdo con las especificaciones de vivienda social del Instituto Nacional de Vivienda (INVI), 65 metros cuadrados y un precio máximo de quince veces el sueldo mínimo de un año en la Ciudad de México.⁽³⁾ Esto significaba que, al construir un desarrollo de viviendas según las características específicas establecidas por ley, con un precio de venta menor a 1 millón de pesos, como retorno se gratificaba con la opción de construir dos pisos adicionales. Al poco tiempo, todo se quedó en buenas intenciones, ya que algunos desarrolladores inmobiliarios detectaron los vacíos legales de la norma para sacar beneficio económico propio. 

Efectivamente, muchos de los inmobiliarios utilizaron la normatividad para conseguir más densidad de desarrollo, pero no precisamente para generar vivienda social asequible dentro de la ciudad. En contraposición a lo que la ley establecía, lo que hicieron fue urdir una telaraña de trampas logrando construir mayor número de viviendas y niveles permitidos. Así, el juego de los desarrolladores inmobiliarios se basaba en vender primero a precio de vivienda social las edificaciones, tal y como marcaba la Norma, pero a empresas propias. De este modo se enriquecían, ya que el precio final de venta que posteriormente ofrecían a los ciudadanos era más propio de viviendas de clase media y alta. El Gobierno detectó los abusos de los inmobiliarios y suspendió la Norma 26 a partir agosto de 2013; lo preocupante es que desde entonces no hayamos tenido una norma o un programa que incentive realmente el desarrollo de vivienda asequible en la Ciudad de México.

Desgranando las aristas del problema

Hay más normas sin sentido en la reglamentación. Según la Norma Mexicana, una vivienda, para ser considerada y desarrollada como tal ha de contar obligatoriamente con determinados locales o espacios de uso definido, especificados en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México: una cocina, una sala, un comedor, dos recámaras, un baño, etc. Hasta hace 4 años nos encontrábamos con el siguiente absurdo: tuviéramos o no vehículo, las viviendas tenían que proyectarse con estacionamiento. 

Hoy en día, parece que la Norma no ha evolucionado mucho más. ¿Cómo explicarnos que toda vivienda ha de tener necesariamente determinado número y tipo de espacios, independientemente de la demanda real del usuario, limitando posibles diseños que reflejen el ritmo de vida de nuevas generaciones? Por tanto, otro factor más para el encarecimiento de la vivienda es la obligatoriedad espacial que supone un sobredesarrollo de metros cuadrados, traducida en espacios que los usuarios probablemente ni demanden ni utilicen. Más allá del programa obsoleto de vivienda al que me he referido, realmente el gran problema que subyace es la evidente incapacidad de la Norma de adaptarse a la realidad del mundo en que vivimos y los estilos de vida de los mexicanos. A pesar de la complejidad descrita, la problemática poliédrica a la que está sometida la Ciudad de México se puede resumir en una ecuación irracionalmente sencilla:

El cohabitar como solución

No estar dispuesto a densificar ciertas zonas de la ciudad, significa al mismo tiempo estar dispuesto a contribuir al crecimiento imparable de la mancha urbana. El promedio de densidad de la Ciudad de México es de tan sólo 1.5 niveles; su punto más largo de punta a punta es de 60 kms. Las ciudades tienen que empezar a densificarse como parte de la solución al problema. 

La calidad de vida de los ciudadanos se basa en la construcción de un equilibrio entre espacios públicos y privados: las unidades mínimas de vivienda (uso privado) se pueden hacer más chicas en función de la oferta y cantidad de espacios públicos (uso colectivo o compartido) que la ciudad ofrezca. Un esquema de cohabitación parte de una unidad mínima indispensable con muchas áreas comunes compartidas por otras unidades mínimas, como pueden ser una sala de televisión, un gimnasio, cocinas, comedores, salas de estudio, jardines, patios, albercas, entre otras. Por tanto, en la medida en que se reduce la unidad mínima, se logra generar viviendas más asequibles y más adaptadas al estilo de vida actual.

El cohabitar ha existido desde los principios de la humanidad, algunos ejemplos de ello podrían ser: la casa prehispánica donde al patio central servía de cocina y comedor a varias familias, compartiendo no sólo el espacio sino el acto de mismo de cocinar y comer; o la casa romana bajo una estructura similar. Sin embargo, desde la perspectiva de utilizar los esquemas de cohabitación para el desarrollo de vivienda asequible dentro de las ciudades, está el proyecto Narkomfin⁴ desarrollado en Rusia en el año de 1934. El objetivo del proyecto era lograr bajar los precios de las viviendas, para lo cual utilizaron dos estrategias: por un lado, eliminar las cocinas de las viviendas, con lo cual redujeron los metros cuadrados requeridos  y eliminaron la necesidad de llevar gas a todo el edificio (una de las instalaciones más cara en desarrollo de una vivienda); por el otro lado, ubicaron  en la planta baja una serie de cocinas y comedores comunales los cuales no solo cubrían la función sino que ayudaban a la construcción de una comunidad.

Una nueva realidad

Apostar por la densificación y los esquemas de cohabitación sería una solución a la gran carencia de vivienda asequible en las ciudades y un modo de frenar el crecimiento desorbitado del costo del suelo. La cohabitación ya es una realidad en México a pesar de no existir diseños específicos a escalas arquitectónica-urbana que garanticen la seguridad y calidad de vida de los usuarios. Han sido las propias generaciones de millenials las que han contribuido a que el cohabitar se esté desarrollando en México de forma inorgánica. 

Como ejemplo, los datos que recientemente arrojaba la revista Forbes México: Como consecuencia de la pandemia y la falta de vivienda asequible en la ciudad, el 43% de los millenials tuvo que mudarse de casa; de los cuales el 19% tuvo que regresar a la vivienda de sus padres⁽⁵⁾.  Estas generaciones se han visto obligadas a vivir bajo un esquema comunitario. Habitualmente se ven obligados a rentar entre varios jóvenes pisos o cuartos bajo un “esquema ordinario” de vivienda que, a efectos prácticos, ha terminado transformándose en un “esquema de cohabitar”, pero sin un diseño arquitectónico adecuado de cohabitar que cubra sus necesidades. ¿A dónde nos lleva esto?

Actualmente, la norma mexicana no incluye ninguna figura que sea capaz de albergar en sí un sistema de cohabitación. En México, los esquemas más cercanos son las residencias de estudiantes, a las que les corresponde inexplicablemente el uso de hotel por normatividad, lo cual parece poco razonable ya que el funcionamiento y uso de uno y otro es completamente diferente. Por otro lado, además del problema de uso, nos encontramos con el de la zonificación, el esquema de distribución del uso de suelo en la Ciudad de México está regido bajo el principio de la zonificación lo cual, inmediatamente, limita el lugar donde se podrían construir las edificaciones con este uso. Una vez dándonos cuenta de que el cohabitar ya es una realidad en México, independientemente de que el gobierno, las normatividades o los profesionales queramos verlo, es importante incluirlo en una norma que secunde su desarrollarlo. De la misma forma, caminar hacia una normatividad adaptada al mundo contemporáneo, que impulse políticas públicas que ofrezcan una solución viable al problema del suelo y vivienda social asequible dentro de nuestras ciudades. Si alguna vez tienen oportunidad de adentrarse a la normatividad de la Ciudad de México, o mejor aún, osar aplicarla en algún proyecto, les adelanto que probablemente experimenten la sensación de adentrarse en un mundo borgiano de contradicciones, un laberinto legal del cual parece no haber salida.

(1) ONU UN-HÁBITAT: https://mirror.unhabitat.org/documents/GRHS09/K0952834s.pdf
(2) El COS o Coeficiente de Ocupación del Suelo indica qué tanta área del terreno puede construirse y qué tanto debe quedar libre. El CUS o Coeficiente de Utilización del Suelo establece el total máximo permitido de metros cuadrados construidos en un proyecto.
(3) Norma de ordenación número 26: http://www.paot.org.mx/centro/normas/df/pdf/2015/NGO_26_10_08_2010.pdf
(4) Edificio Narkomfin: https://www.architectural-review.com/essays/making-sense-of-narkomfin
(5) Forbes México: https://www.forbes.com.mx/noticias-43-de-millennials-ha-tenido-que-mudarse-de-hogar-tras-pandemia/

El cargo En busca de una salida al laberinto normativo de la Ciudad de México: densificación y cohabitación apareció primero en Arquine.

Hay consenso en que una ciudad densa y compacta es más eficiente que la ciudad dispersa. Las ciudades aumentan de tamaño principalmente a través de dos mecanismos: se densifican o se expanden, crecen en vertical o en horizontal. Densificar significa agregar superficie de construcción dentro de los límites existentes de la ciudad, mientras que la expansión significa agregar nuevas superficies al margen de estos límites. 

Sí los espacios públicos conforman los vacíos urbanos y los edificios singulares se convierten en los íconos, la vivienda colectiva es la que construye el tejido con que se llena el entramado de la ciudad. La vivienda es el magma de nuestras ciudades. Una de las mejores comparaciones es la gráfica que dibujaba Le Corbusier en sus conferencias, mostrando como 1,400 habitantes repartidos en 280 casitas unifamiliares requerían 3,5 km de calles, 3,5 km de drenaje, 3,5 km de instalación eléctrica y 3,5 km de gas, en cambio si concentraba el mismo número de habitantes en una Unidad de Habitación le bastaba con 150 m de calle vehicular y una pasarela peatonal de cincuenta metros por 1,83 m de ancho cada tres niveles. Hoy en dia cabe explorar posibles alternativas de vivienda social que puedan ofrecer diferentes soluciones que atiendan la demanda de un país en crecimiento y que eventualmente sirvan como respuestas inmediatas para las personas que perdieron su hogar ante catástrofes naturales, como los terremotos de 2017 en México. Si bien es cierto que existen ejemplos aislados loables, no hay que olvidar que son irrelevantes ante la masiva demanda de vivienda colectiva, tanto en México como en la mayor parte de países en vías de desarrollo. Por ello pueden ser útiles aquellas ideas y propuestas que pudieran ser replicables a gran escala. Comentaba Bjarke Ingels recientemente que quizá el más prolífico de los arquitectos habrá construido cientos de obras, mil a lo sumo. La arquitectura, para Ingels, tiene gran impacto ideológico pero poco dentro de la cadena productiva, por lo que propone incrementar la participación de los arquitectos en los procesos de producción masiva, beneficiando directamente a la sociedad. Podemos producir arquitectura industrializada con elementos manufacturados a gran escala, en lugar de seguir haciendo arquitectura a “la medida” con bajo impacto en nuestras ciudades.Asumiendo que el crecimiento expansivo en las periferias metropolitanas ha sido un fracaso y que la tierra es el recurso más valioso y escaso de la ciudad, del territorio y a su vez, del planeta, es esencial administrarla en beneficio de la sociedad. 

Hay cierto consenso en que la densificación de nuestras urbes mejora las plusvalías de la propiedad y propicia gestación de ciudadania. A su vez, la diversidad tipológica con vocación de mejorar las condiciones de habitabilidad, bien sea desde la interacción de estrategias propias de la autoconstrucción, tanto formal como informal, o bien desde la transformabilidad (viviendas extensibles) de los espacios domésticos, son soluciones fácilmente alcanzables. A partir de las propuestas de viviendas en serie del Movimiento Moderno; de los multifamiliares que surgieron de la Unidad de Habitación de Le Corbusier y que sembraron buena parte del mundo, en especial América Latina y México; de los modelos de autogestión comunitaria y cooperativa en Latinoamérica, que culminan con las propuestas de ELEMENTAL en Chile; o de las estrategias de reciclaje para aprovechar el potencial de lo construido y reconocer su valor patrimonial, tenemos un arsenal de soluciones para combatir la enorme demanda de viviendas dignas. Todas ellas son alternativas para un mercado que sigue replicando modelos obsoletos de vivienda de interés social sin considerar la labor del arquitecto. También deben verse como opciones para atender al crecimiento de tantas periferias que se desbordan desde la autoconstrucción no asistida, con las consecuentes carencias de infraestructuras urbanas, y la peligrosidad debido a las ubicaciones en terrenos poco adecuados (barrancas, basureros, etc.) así como por la inseguridad estructural. En muchos casos la deficiente oferta de la vivienda social estriba en la falta de coordinación entre políticas públicas, desarrolladores y ciudadanos, y el arquitecto es quien pudiera aunar todos los intereses, bajando el nivel de incertidumbre y construyendo, desde la vivienda colectiva, mejores ciudades. Enrique Ciriani comentaba que “la buena arquitectura solo es arquitectura, pero la buena vivienda colectiva hace ciudades.” 

El cargo La necesaria redensificación de la vivienda social en México (y su replicablidad) apareció primero en Arquine.

Una de las grandes lecciones de Jane Jacobs tiene relación con esto. En uno de los capítulos de su obra seminal Vida y muerte de las grandes ciudades americanas, toca el tema del financiamiento a escala urbana y, en particular, cómo generar zonas de oportunidad dentro de las ciudades. Su pulcro e incisivo análisis nos describe cómo en la década de los 50, la aportación de capital público y privado fue medular para la destrucción de innumerables barrios en aras de favorecer el desarrollo suburbano mediante subsidios para “barrer” con asentamientos informales en los centros de las ciudades, para dar entrada a proyectos de infraestructura como calles y avenidas.

La “muerte de las ciudades” reflejó la ausencia de capital público, privado y cívico que financiara los “cambios graduales, constantes y específicos” que, según Jacobs, son la esencia de diversas economías, comunidades mixtas y crecimiento inclusivo. Esta ausencia fue clara en comunidades de todo Estados Unidos, desde su nativa Scranton, Pennsylvania, hasta su hogar en la ciudad de Nueva York. La reflexión de Jacobs devela pautas sobre el tema de la redensificación para vivienda social en México.

Primero, los efectos devastadores de los programas INFONAVIT de las décadas de 1970 y 80 todavía están con nosotros. Muchas Zonas INFONAVIT (por llamar de alguna manera a toda esa masa de vivienda social de casitas asentadas en la periferia urbana), ya sea en la Ciudad de México, Puebla, Hermosillo, Merida o Querétaro, son producto de esfuerzos cuantitativos para satisfacer demanda de vivienda en bruto; se creó un mercado de suelo en la periferia de las ciudades, surgieron “comunidades” sin acceso a transporte público y fuentes de empleo, se creo una tipología de bajísima densidad y costo, se idealizó el uso del automóvil y abrieron el camino para vaciar zonas céntricas de las ciudades y dejar camino a desarrollos inmobiliarios con otros usos. Una visita rápida a nororiente de la Ciudad de México, Pachuca y Guadalajara, muestra el efecto de las decisiones tomadas hace 30 o 40 años.

En segundo lugar, los programas de crédito del INFONAVIT para vivienda suburbana han sido, finalmente, declarados inviables. El programa de Redensificación ciertamente busca encontrar alternativas. Pero falta, antes de hacer arquitectura, analizar la salud de nuestro sistema de financiamiento para el desarrollo de la vivienda social, especialmente la intraurbana. Nos obliga a entender que el problema mayor radica en el costo de la tierra y la disponibilidad de la misma para estar cerca de las fuentes de trabajo y sistemas de transporte. Nos obliga a evaluar la demanda y la viabilidad del mercado de la vivienda social, o su falta, en lugares desfavorecidos dentro de nuestras ciudades.

Hasta donde se ha mostrado, en el estudio de Redensificación del CIDIS falta la evidencia que justifique donde dar cabida a estos diseños. Dentro las alcaldías de la Ciudad de México por ejemplo, hay muchas comunidades con lotes vacíos, fábricas cerradas, corredores sin inversión y bloques de viviendas en mal estado, que necesitan desesperadamente un nuevo modelo de financiamiento y que, en consecuencia, puedan explorar la redensificación. En estos lugares, es fácil encontrar un sin número de experimentos inmobiliarios del sector privado —fallidos algunos y exitosos otros. Muchas colonias parecen ser nada más que la manifestación física de décadas de programas de desarrollo urbano o planes parciales totalmente dispares. Sin embargo, en estas mismas colonias es difícil encontrar transacciones de mercado en las que las instituciones financieras convencionales —como el INFONAVIT— se arriesgaran seriamente a hacer negocios. Es difícil encontrar empresas de desarrollo inmobiliario con el interés y la capacidad para mover los mercados hacia los esquemas de vivienda social. 

Por ello es que el programa de Redensificación sólo puede tener cabida si se reformula el sistema de financiamiento para el desarrollo de vivienda social intraurbana. Actualmente, no existen los mecanismos para mover las grandes sumas de dinero público o privado hacia este mercado. Hoy en día, una cantidad limitada de subsidios públicos respalda un sistema de arriba hacia abajo centrado en la deuda convencional, la burocracia en capas y, a menudo, tecnicismos enloquecedores. La Ciudad de México podría catalizar la creación de un nuevo sistema financiero que satisfaga a los inversionistas, mueva inversiones y trabaje para personas y lugares desfavorecidos, todo esto al cambiar la estructura subyacente de la toma de decisiones económicas para crear zonas de desarrollo orientadas a la redensificación con cierto componente de vivienda social-protegida.

Eso nos obliga desde el principio a revisar la definición de Jacobs de la inversión que está fluyendo hacia nuestras colonias. ¿El capital es extractivo o generativo? ¿Es absurdo o inteligente? ¿Es un riesgo altamente adverso o un riesgo apropiado de aceptar? ¿Está restringido (enfocado en proyectos específicamente etiquetados) en lugar de  tener una mirada holística (enfocado en el valor sinérgico que proviene de la mezcla de usos y habitantes)? ¿Es administrado por instituciones que crean valor y luego capturan valor para los residentes locales en lugar de inversores distantes?

La Redensificación nos desafía a reinventar el sistema de financiamiento de vivienda social a nivel de las colonias, desde abajo hacia arriba: generando y luego difundiendo innovaciones de una ciudad a otra, convenciendo a los actores políticos para crear nuevas instituciones a nivel de colonia y alcaldía que creen un ciclo virtuoso de creación y captura de valor. La perspectiva de Jane Jacobs sobre el capital, como sus observaciones sobre todas las cosas urbanas, es más relevante que nunca.

El cargo Redensificación apareció primero en Arquine.

Si los vacíos generan espacios públicos y los edificios singulares se convierten en los íconos urbanos, la vivienda colectiva es la que construye el tejido con que se llena el entramado de la ciudad. La vivienda es el magma de nuestras ciudades. Una de las mejores comparaciones es la gráfica que dibujaba Le Corbusier en sus conferencias, mostrando como 1,400 habitantes repartidos en 280 casitas unifamiliares requerían 3,5 km de calles, de drenaje, de instalación eléctrica y de gas, en cambio si concentraba el mismo número de habitantes en una Unidad de Habitación le bastaba con 150 m de calle vehicular y una pasarela peatonal de cincuenta metros por 1,83 m de ancho cada tres niveles. A lo largo del pasado siglo se llevaron a cabo experiencias como ésta, que llegaron a eficientar los sistemas de agregación de viviendas, las tipologías y las dimensiones de cada una de sus áreas. Si en los años veinte y treinta se desarrollaron investigaciones que definieron las bases de la vivienda colectiva que se construyó en todo el mundo a partir de unos estereotipos de las familias modelo, a finales de siglo pasado y ya en pleno siglo XXI, las tipologías han evolucionado hacía una mayor diversidad tipológica, distributiva y funcional.

Sin embargo, en México, tras notables propuestas de vivienda colectiva en los años setenta, durante las décadas siguientes se tendió a sembrar sin límite una costra isomorfa de casas miniaturizadas en las periferias de todas las urbes, propiciadas por elsistema financiero del INFONAVIT más cuantitativo que cualitativo, que buscaba el costo casi nulo del suelo y no consideró los costos de la infraestructura que debía conectar esas periferias con las ciudades. El resultado comportó el abandono de viviendas y nulas plusvalías. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores INFONAVIT es una institución tripartita en México, que cuenta con la participación del sector de los trabajadores, el sector empresarial y el gobierno. Y es quizá una de las instituciones financieras de vivienda popular más importantes del mundo, que ofrece 1,500 créditos hipotecarios al día.

En los últimos años el CIDS (Centro de Investigación para el Desarrollo Sostenible) del mencionado instituto ha generado un plantel de ideas y propuestas que potencialmente pudieran ser replicables a gran escala. Se asume que el crecimiento extensivo ha sido un fracaso y que el suelo es el recurso más valioso y escaso de la ciudad, por lo que es indispensable gestionarlo en beneficio de la sociedad. A su vez, se reconocen las investigaciones y propuestas desarrolladas en el último siglo, desde los casos de estudio de vivienda en serie del Movimiento Moderno —de Mies, J.J.P. Oud, Le Corbusier, etc.— hasta los ejemplos de los multifamiliares que se llevaron a cabo en Latinoamérica y en México, para abordar las experiencias más recientes desde SANAA en Japón a ELEMENTAL en Chile. 

El programa de Redensificación Urbana que presenta el CIDS (en una exposición en el vestíbulo de la sede central del INFONAVIT y en un libro homónimo), reúne treinta y dos proyectos seleccionados a partir de una convocatoria pública, que toman como ejemplo experiencias piloto que llevó a cabo Juan Carral O´Gorman en el barrio de Donceles, en la periferia de Cancún. Estas propuestas se replican en distintas ubicaciones periféricas de quince municipios en trece estados de la República. Se trata de proyectos con diferentes tipologías que garantizan la diversidad social y que permiten la flexibilidad de usos. Dependiendo de la superficie de cada lote, los edificios cuentan con seis unidades flexibles (dos por piso) de al menos 38 m2, así como un espacio comercial en planta baja y una azotea aterrazada de uso común, además de mejorar las condiciones del espacio urbano inmediato.

De las treinta y dos propuestas caben destacar las que exploraron y aportaron novedades tipológicas o bien las que fueron capaces de entender que la eficiencia tipológica y distributiva es fundamental en la vivienda mínima. Entre las primeras la propuesta de DVCH se distingue por acumular todo el programa de servicio en el perímetro de unas pequeñas unidades de planta cuadrada. Baños, cocinas, closets y alcobas ocupan las fachadas liberando un amplio espacio multiuso central. A su vez, PRODUCTORA y otros tantos, hacen de la eficiencia su objetivo, con escalera central y dos departamentos por nivel, pero con mayor tino y mejor resultado. Ambrosi Etchegaray depuran una tipología que ya habían desarrollado basada en una banda central que aglutina servicios y escaleras, confiriendo a estos pequeños departamentos una complejidad inusitada.

Izquierda: DVCH Devillarchacon Arquitectos | Derecha: PRODUCTORA

Alberto Kalach también retoma experiencias propias anteriores —Sombrerete, Hermosillo, etc.— desde su atinada lógica que se escapa al resto, proponiendo plantas polivalentes cuya singularidad está en la sección, aportando a la vivienda mínima la altura máxima y con ella, más volumen y tapancos centrales sobre las áreas de servicio. Tanto DCPP como Rocha-Carrillo exploran el potencial de la escalera a lo largo del terreno. Uno esculpiendo el vacío que genera la escalera y el otro proponiendo distintas tipologías como resultado del encuentro de la escalera con cada nivel. 

Izquierda: Taller de Arquitectura X | Derecha: Taller Mauricio Rocha + Gabriela Carrillo

Otras propuestas —Rozana Montiel, Fernanda Canales, Ricardo Agraz, Frida Escobedo, MOS— responden con rigor y eficacia a un programa tan necesariamente preciso. Quizá la de ADG sea la más efectiva.

Izquierda: Rozana Montiel Estudio de Arquitectura | Derecha: Fernanda Canales

Sin embargo, algunos proyectos se concentran en formalismos o alardes esculturales —Francisco Pardo, Griffin Enright, Michel Rojkind— en detrimento de la relación espacio habitable/costo.

Izquierda: Griffin Enright Architects | Derecha: Francisco Pardo

Sin duda la propuesta del CIDS puede ser ejemplar y replicable, y un primer paso para ofrecer al mercado inmobiliario tipologías que mejoren los modelos obsoletos de vivienda de interés social. Con buenos ejemplos se puede convencer a desarrolladores y gobiernos locales de que pequeñas construcciones como éstas propician la redensificación urbana de las periferias y generan plusvalías. Faltará que la colosal maquinaria financiera del INFONAVIT apoye este modelo que se inserta en tejidos urbanos existentes a modo de confetti, y deje de confiar en grandes desarrollos herméticos que acaban abandonándose o convirtiéndose en guetos.

La exposición Redensificación urbana se presenta en el vestíbulo de las oficinas centrales del INFONAVIT, Barranca del Muerto 280, Colonia Guadalupe Inn, Ciudad de México. Los proyectos se pueden consultar en el libro Redensificación urbana, publicado por Arquine.

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