A nivel global, sólo por un breve periodo, tres o cuatro décadas después de 1945, dos guerras mundiales y tremendas insurrecciones sociales, a través del comunismo, fue que los trabajadores comunes y corrientes mejoraron su nivel económico más rápido que los poseedores de grandes capitales. En México, fue justamente el periodo entre 1940 a 1965 en donde la calidad de vida del trabajador mexicano mejoró notablemente.

Las teorías económicas de Piketty —y su narrativa de la historia económica— tienen gran relación con el proyecto de la arquitectura moderna en México. Si uno observa delicadamente el surgimiento de la modernidad en la arquitectura mexicana y los multifamiliares[2] coincide con el momento que Piketty identifica como el periodo de mayor movilidad social. Si bien el proyecto moderno en la arquitectura de México tiene grandes influencias de Le Corbusier, Ludwig Hillberseimer y Hannes Meyer entre otros,[3] es difícil no identificar la ideología del proyecto de arquitectura moderna en México —y en específico la arquitectura de los multifamiliares— como la gran ilusión edificada para buscar una movilidad social a gran escala. Veámoslo en detalle en el contexto de México. Durante las dos décadas que siguieron a la Revolución Mexicana —a partir de 1917—, los rendimientos del capital disfrutan de una cómoda ventaja sobre el crecimiento económico; a partir de 1938 y hasta 1965 esta relación se invierte.[4] Al igual que en Europa, en México este periodo no sólo significa un drástico cambio en la economía sino también denota una transformación cultural, justo en sincronía con el surgimiento de la visión modernista. Aquello que en Europa nació dos décadas antes, bajo el Manifiesto Futurista, publicado en 1909,[5] en México comienza a transpirar en la cultura y la arquitectura hacia 1935. En 1939, el arquitecto Carlos Obregón Santacilia publica el libro El Maquinismo, la vida y la arquitectura,[6] en el que reflexiona sobre el acelerado cambio en la vida y, en consecuencia, en la arquitectura. Como el manifiesto futurista, Obregón aboga por la velocidad en los sistemas constructivos y la maquinaria como herramienta clave para el cambio, todo ello para buscar un gran despertar de la modernidad bajo un agresivo proceso cultural de revitalización.

Maqueta del proyecto ‘Aula Magna’, Ciudad Universitaria (UNAM), México DF 1950, Carlos Obregón Santacilia

Toda esta creencia en la gran promesa de la modernización prácticamente continuó durante el resto del siglo XX, alternándose entre periodos de brutal violencia —varios conflictos armados—, y momentos de modelos utópicos de desarrollo. Estos últimos, esperaban desplegar vorazmente el desarrollo industrializado para el bien común, como la vivienda social.[7] En México, si bien una de las herencias de la Revolución fue la repartición de la tierra, a partir de 1935,[8] el proyecto moderno junto con la idea nacionalista de desarrollo, buscó empoderar a los trabajadores bajo la “promesa” de tener una vivienda digna. Todo ello en contraste con la imagen de la vecindad anquilosada de los tiempos pre-revolucionarios. 

En Arquitectura, grupos como el Team 10, el CIAM, Archizoom y los Futuristas buscaron este progreso a través de la ruptura con el pasado. En México, la arquitectura moderna fraguó el cambio a través de la redefinición de la vivienda social mediante la concepción del multifamiliar.[9] Quizá de forma un tanto brutalista y grotesca, tanto las visiones de los movimientos en Europa, como las primeras apuestas por la vivienda para los trabajadores en México, denotaron que el progreso y la mejor calidad de vida venían con un alto precio. Por ello que esta ecología metropolitana, es mejor entendida desde su fenómeno vivencial, la multifamiliaridad, y es también clave para entender el urbanismo del Valle de México.

Centro Urbano Presidente Miguel Alemán, CUPA, 1947. Cortesia Fundación ICA

Estas representaciones de la arquitectura moderna se pueden tomar con cierto impulso trágico o cómico y pensar que, en aquel momento, la ciudad de México si podría (y debía incorporar esta nueva forma de edificación o tipología) satisfacer la demanda de vivienda. Además demostraba una solución integral ante los desafíos de la ciudad en cuestión de servicios sociales.[10] La evolución hacia el Centro Urbano Presidente Alemán (CUPA) tuvo que comenzar en otra parte. El cambio de paradigma que llegó a México para buscar satisfacer la demanda de vivienda obrera, cuyo primer ejemplo es de Juan Legarreta, no fue más que el inicio de una gran transformación en el modo de vida del trabajador mexicano. Más adelante, el multifamiliar —como tipología urbana, que podía atender la vivienda del trabajador— llegó con un gasto público sin precedente. 

Sólo hasta mediados de la década de los 80, la participación directa en el diseño y la construcción de vivienda social del sector público —principalmente a través del Infonavit— comenzó a disminuir notablemente. Los graves daños ocasionados por el sismo de 1985 conllevaron en cierta forma la desacreditación del multifamiliar como proyecto de vivienda social. Después del sismo, las visiones para atender la demanda de vivienda social en México se desdoblan hacia la periferia, generando una explosión de arquitectura de bajo coste cuya tipología —coincidentemente— retornaba a la casita (o choza)  semi-rural, pero ahora implantada en los suburbios de las ciudades y con materiales de producción masiva. El gran movimiento moderno, prefigurado con aquellos pensamientos futuristas y arquitectos como Obregón Santacilia, Mario Pani, Salvador Ortega, Jorge Cuevas, Fernando Hernández, Alejandro Prieto, José María Gutiérrez, entre otros, dejaba su legado para dar entrada a las grandes constructoras de vivienda. 

La tesis central de Piketty respecto a el poder de retorno de la riqueza sobre los ingresos es la demostración —en términos de desarrollo inmobiliario— de lo que ha sucedido con el modelo de producción de vivienda social en México desde el inicio de los años 90. Aunque la capacidad de adquirir y poseer una vivienda se ha incrementado constantemente, el producto —la casa— ha venido perdiendo su valor real para el trabajador.[11] No así para los productores de vivienda quienes, a diferencia del modelo del multifamiliar, sólo persiguen un retorno financiero dentro del proceso de producción de vivienda.

La edificación diseñada y construida realmente no tiene como finalidad la habitabilidad sino la posesión de algo (una casita con la esperanza de que con el tiempo incremente su valor en vez de su utilidad a lo largo del tiempo). El arquitecto es desplazado por el economista y su labor —la arquitectura— conlleva a diseños inexplicables e inverosímiles los cuales los mismos arquitectos tratan de explicar. La lógica del edificio no persigue más su intención de uso, sino que sirve principalmente para promover el deseo de un retorno económico. El valor del diseño y de la construcción, no radica en su arquitectura sino en el valor de mercado.

La clave de la Multfamiliaridad

El sistema de vivienda masiva en la Ciudad de México tuvo su origen entre los años 1945 y 1960 impulsados principalmente por la Dirección de General de Pensiones Civiles para el Retiro (DGPCR), hoy Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (ISSSTE).[12] El programa fue creado para abordar como insignia de progreso, la creciente demanda de vivienda colectiva de la capital. Si bien el modelo había sido ampliamente experimentado en Europa entre 1930 y 1950, la idea nunca considero el convertirse en un nodo urbano dentro de una ciudad en crecimiento.

Diagrama de los 15 centros urbanos construidos entre 1937 y 1970 sobre la huella urbana de la ciudad de Mèxico en 1950. Fuente, elaboración propia.

Ciertamente, la presencia urbana de esta arquitectura sirvió a su vez como icono del progreso, materializado en la tecnología constructiva, pero además fueron colocados estratégicamente en los bordes urbanos de una ciudad en expansión, ya bien localizados en la cercanía de infraestructura vial o en los límites políticos de la mancha urbana de 1950. La localización de todos ellos fue estratégica con relación a donde la DGPPR tenia tierras disponibles y la ciudad crecía.[13] De los 15 centros 8 fueron localizados en el perímetro urbano de la ciudad en 1950 y 6 de ellos en a la proximidad a una vía primaria —Periférico, Calzada de Tlalpan o Fray Servando. Difícilmente se pensó en que, en la realidad, debido a su densidad poblacional y edificatoria, funcionarían como polos individuales de desarrollo. 

Las alternativas hacia el futuro

Entre la realidad de la demanda y la esperanza soñada de tener una casa, la provisión de vivienda social en la CDMX y su área metropolitana discutiblemente se debate entre tres estrategias: la recuperación del multifamiliar como tipología compacta y con usos mixtos, la vivienda unifamiliar en la periferia y de producción masiva y la autoconstrucción.[14] Mientras que la última carece de una estrategia integral, robusta y es de poco alcance ya que solo el 17% del total de las unidades existentes tienen una certificación de propiedad del suelo[15] y en donde los servicios públicos son insuficientes, las dos primeras poseen una lógica operativa binaria: La primera apuesta por la calidad —retomando el modelo de la modernidad de manzana compacta— pero en una localización donde el valor del suelo la inviabiliza, y la segunda usurpa la calidad y la remplaza por un esquema capitalista para satisfacer la demanda mediante un sistema de producción masivo a bajo costo. 

Considerando el altísimo costo de la expansión de la huella urbana en el valle de México, por más paradójico que resulte, el multifamiliar y su forma de vida —la multifamiliaridad— se ha revalorizado tanto por su centralidad como por generar cierta cohesión social y probablemente sea la única solución sostenible en el largo plazo, ante la falta de vivienda social en la Ciudad de México. Esta revalorización del modo de vida del multifamiliar además conlleva a demostrar que es posible acomodar un elevado porcentaje de la demanda de vivienda asequible dentro de los perímetros consolidados del área urbana de la CDMX utilizando esta tipología y la forma de vida que se genera de ella en el sentido de proximidad a servicios urbanos, caminabilidad, cohesión social y valorización de la propiedad misma. 

Es aquí donde esta ecología es propositiva, justificada en el anclaje del proyecto del modernismo en Ciudad de México y principalmente en la creación de los sistemas de multifamiliares diseñados y construidos entre 1935 y 1960. Tal y como muestra esta arquitectura, el multifamiliar no resultó ser una mezcla de los estilos ya existentes y el nuevo vocabulario, sino todo un ejercicio de planificación.

Multifamiliar Juárez, destruido por el terremoto de 1985 y parcialmente demolido. Archivo Fundación ICA.

La decepción con los multifamiliares —y la planeación económica que venía con ellos— recibieron un tiro de gracia con los graves daños ocasionados por el sismo de 1985. La desacreditación del multifamiliar como proyecto de vivienda y planificación social prácticamente se culmina en 1987 mediante la consolidación de grandes corporaciones privadas para la construcción de vivienda, (casualmente 10 años después de la demolición del conjunto Pruitt-Igoe en Saint Louis, Missouri que varios autores califican como el epítome del movimiento de arquitectura moderna).

Imagen aérea del CUPA, Fundación ICA. Desarrollos habitacionales Ecatepec, Estado de México, Archivo Cuarto oscuro

La comparativa entre los dos modelos es perversa. La edificación diseñada y construida realmente no tiene como finalidad la habitabilidad sino la posesión de algo (una casita con la esperanza de que con el tiempo incremente su valor en vez de su utilidad a lo largo del tiempo). El arquitecto es desplazado por el economista y su labor -la arquitectura conlleva a diseños inexplicables e inverosímiles los cuales los mismos arquitectos tratan de explicar. La lógica del edificio no persigue más su intención de uso, sino que sirve principalmente para promover el deseo de un retorno económico. El valor del diseño y de la construcción no radica en su arquitectura sino en el valor de mercado.

Comparativo de localización entre los multifamiliares dentro de la mancha urbana 2020 según el INEGI y los desarrollos habitacionales de la periferia. Elaboración propia

Barrios dentro de la delegación Benito Juárez, justo donde se encuentra el apoteótico CUPA, y las cuadras en esta zona de la ciudad en promedio tienen una hectárea en superficie, tienen el potencial para acomodar vivienda social en cantidades considerables. En la colonia Doctores, casi un tercio de todas las propiedades tiene algún estado de degradación o subutilización. En este tipo de terrenos se puede construir hasta cuarenta unidades de vivienda asequible en caso de que la estructura de propiedad de suelo sea adecuada para ello. 

Cuadra tipo en la colonia Doctores, alcaldía Benito Juárez que muestra la subutilización de la tierra. Los diagramas indican como se podría acomodar hasta 40 unidades de vivienda en dos modelos diferentes de hasta 90m2. Elaboración propia

La gran disyuntiva es a que densidad se puede crear vivienda asequible intraurbana

Para entender si caben o no nuevas unidades de vivienda asequible en la Ciudad de Mexico uno tiene que preguntarse cuál sería la densidad habitacional  que debería tener en promedio nuestra ciudad. Una referencia podria ser tomada de la densidad en algunas ciudades europeas. La agencia Europea de datos geoestadisticos, tiene disponible una base de datos que divide el continente en una trama formada por cuadrados de 100 hectáreas cada uno (1 km2), y estima la población de cada cuadrado cada 5 años.[16] Tomando los cinco paises más poblados de europa (Alemania, Francia, España, UK e Italia) sólo hay 3km2 en sus territorios urbanos que supera los 50mil habitantes por km2. La maxima densidad alcanzada se da en una zona de Barcelona con poco mas de 53mil hab/km2. Y solo el 0.5% de la población de estos paises vive en densidades superiores a 400 hab/ha.

El planteamiento de esta ecologia metropolitana busca revisar si hay alternativas para la construcción y/o colocación de vivienda asequible en el tejido urbano actual de CDMX, sin crecer la mancha urbana y a qué densidad evitar el deterioro de la estructura urbana de servicios, bienestar y calidad de vida y espacio público. El siglo XX nos demostró que el pensamiento utópico no llega muy lejos. Los resultados, algunos de ellos precarios y otros, como el caso de los multifamiliares en Ciudad de México, tuvieron enormes consecuencias positivas. Si el curso de la historia es dialéctico, ¿qué es lo que sigue entonces? ¿Será posible que el siglo XIX no incluya utopías? Si es así, ¿cuál es el riesgo al que nos enfrentamos? Al parecer, retornaremos a la idea patrimonialista del capitalismo, como nos lo indico Picketty. Con ello, el propósito social de la arquitectura, aquel identificado con el esfuerzo por establecer un aceptable nivel de vida para todos, es una cosa del pasado.

Esta ecología, la más arquitectónica, y con sus ejemplos emblemáticos ya presentes en la ciudad, y los que están por venir si los esfuerzos se enfocan en resolver las trabas legales y económicas, probablemente sea la vía por la que la arquitectura retome un propósito social y devele la única solución ante la falta de vivienda asequible en la Ciudad de México. 

Notas

1. Piketty T.; El Capital en el Siglo XIX, Ed castellano, FCE, México, 2015

2. El termino “multifamiliar” deriva de la intención en el proyecto por acomodar centenares de familias en una misma supermanzana. La Ciudad Obrera, proyectada por Hannes Meyer durante su corta estadia en México entre 1938 y 1941 comienza a utlizar el termino al referirse a los bloques propuestos para acomodar a más de cien familias por bloque. 

3. “Dislocating Modernity, Hanes Meyer in México”, AA Files 57, Londres, 2005

4. Piketty T.; El Capital en el Siglo XI;  pag 356, fig 10, 10 Ed castellano, FCE, México, 2015

5. El Manifiesto Futurista fue publicado en 1909 en el diario francés Le Figaro. Su autor fue el poeta italiano, Filippo Tommaso Marinetti.

6. El Maquinismo la vida y la arquitectura, ensayo; Carlos Obregón Santacilia, Letras de México, 1939

7. Véase la Ciudad Industrial de Tony Garnier, presentada en 1917.

8. Legislación e instituciones agrarias en México, 1911-1924; Laura Guillermina Gómez Santana; https://revistas.unal.edu.co/index.php/achsc/article/download/38771/41463, consultado en Octubre 2020

9. El posible origen del termino “multifamiliar” parte de un proceso evolutivo desde el concepto de la Cuidad Obrera, desarrollado por los arquitectos Raúl Cacho, Enrique Guerrero, Alberto T. Arai, Carlos Leduc, Ricardo Rivas, Balbino Hernández y Enrique Yáñez quienes en 1938 crean la Unión de Arquitectos Socialistas, con clara afinidad a la arquitectura basada en la economía de la función y a la vez técnicamente moderna. Más adelante, con la llegada del ex director de la Bauhaus a México, Hannes Meyer, se consolida la idea de crear un modelo de urbanismo que integre las funciones de vivienda, educación y empleo. El primer proyecto en reflejar esto, es el conjunto habitacional Lomas de Becerra el cual, podría identificarse como el primer multifamiliar.

10. Aquí, debemos recordar que el CUPA en su proyecto original tenia una escuela, guardería, alberca, tiendas de abasto, entre otros servicios urbanos

11. La pérdida del valor social de la vivienda; Esther Maya Pérez, Universidad Nacional Autónoma de México. Y Elvira Maycotte Panzsa, Universidad Autónoma de Ciudad Juárez, Vol2, No. 2, 2011

12. Gómez Porter P., GESTIÓN DE UNIDADES HABITACIONALES DE LA MODERNIDAD EN MÉXICO, en Editorial Restauro Compás y Canto, México, 2020

13. Sambricio, C, Ibidem.

14. Practicamente estos tres modelos son los que han generado toda la vivienda social desde 1930. 

15. CANADEVI, informe 2017: La situación de la vivienda social en México, pp 122.

16. https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/demography/bloc-1a.html?lang=en#:~:text=Population%20density%20in%20the%20EU,varied%20significantly%20between%20Member%20States.

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Ubicado justo al sur de Beachwood Canyon en Los Ángeles, nuestro proyecto Canyon Drive examina la tipología de subdivisión de lotes pequeños aprovechando sus eficiencias de huella y densidad para crear hogares únicos llenos de luz y aire. Empezando por la envolvente máxima permitida, la masa individual se divide inclinando las paredes exteriores lejos de las líneas del lote en diferentes ángulos para definir las casas individuales y crear oportunidades de exposición solitaria y ventilación natural. Desde una forma semejante a la de un marco, los volúmenes se expanden en sus centros para maximizar los metros cuadrados utilizables, manteniendo las fachadas de los extremos angulares. Esto inyecta un sentido de individualidad propio de las viviendas unifamiliares, que faltan en muchos desarrollos de subdivisión de lotes pequeños.

Las formas curvas, casi náuticas, se logran con una pared en ángulo y sistemas panelizados: una estrategia de encuadre simple. La estructura de madera se expresa internamente para que la geometría general sea legible desde el interior de la casa.  En el primer piso está un garage para dos autos, el cual proporciona un contraste material para la luz. Las unidades están en las plantas superiores, y se componen de paneles de aluminio y vidriado de escaparate. Estas opciones de materiales filtran la luz natural en las áreas de estar pero mantienen la privacidad, algo imprescindible cuando se construye cerca de otras propiedades. Para reemplazar el tradicional patio trasero, el diseño de cada casa incorpora una terraza en el techo para crear acceso a más espacio al aire libre.

El cargo Canyon Drive apareció primero en Arquine.

Al encontrarse en un predio complicado por sus características físicas, con dimensiones variables de ancho y largo, la prioridad del proyecto fue la búsqueda de una buena orientación y proveer herramientas que facilitaran tanto la iluminación como la ventilación natural, así como el aprovechamiento de las alturas máximas permitidas.

De esta manera, al proyecto se le incrustan 3 patios de diferentes tamaños. El primero se utiliza para diferenciar un claro acceso; el segundo, para generar una circulación central dentro de dos alas de habitaciones; y el tercero, para dejar respirar al edificio de sus colindancias. El proyecto termina mirando hacia el norte, beneficiando a que todas las habitaciones no sean delimitadas por un muro opaco si no que sean permeadas por ventilación, luz natural y vistas.

El proyecto se compone de una planta baja donde el programa público abraza los patios creados generando diferentes sensaciones de serenidad y permite que la interacción entre los residentes sea obligada. Posteriormente el programa privado se ubica en los siguientes 4 niveles, rematando con un rooftop con vistas privilegiadas a la ciudad.

Las habitaciones se dividen en dos alas con las mismas proporciones en cada nivel, dando paso a dormitorios de similar tamaño y calidad de espacio, vinculados por un núcleo de circulación vertical perforado por una celosía de concreto que ventila e ilumina naturalmente el espacio público dentro de estos niveles, permitiendo una programación adecuada para los residentes.

La intención es promover la vida vertical en espacios internos y externos dentro del edificio, buscando la verticalidad desde la perspectiva que pueda generarse en el nivel, 0 elevando muros solidos de concreto expuestos y perforados solamente por el espacio que ocupan los pasillos que comunican las habitaciones, para rematar con un sombrero de acero que forma parte de la jardinera que delimita el rooftop y funciona como un barandal natural.

Así, el proyecto termina impulsando la cohesión e inclusión social dentro y fuera de un área, resolviendo una necesidad a un servicio y proponiendo la estimulación de una zona ya transitada que pueda ser más amable con el transeúnte y construya nuevas dinámicas urbanas entre los estudiantes y la gente que habita la zona.

El cargo Habiteé Urban Dorms apareció primero en Arquine.

En la intersección de Hugo de Vrieslaan, el sitio prominente (la parcela N) fue designado para un complejo residencial de interés social con viviendas de alquiler  adaptables. Nuestra ambición era repensar las posibilidades de la vivienda social dentro de las limitaciones dadas y las condiciones del sitio.Eel resultado es un edificio compacto y distintivo que responde a la necesidad de viviendas sociales cómodas y respeta la historia de un lugar catalogado como patrimonio.

El complejo se desarrolla desde el corazón verde del vecindario como dos volúmenes conectados que avanzan hacia el Parque Frankendael. Nuestra estrategia fue enfocarnos en una intervención que tendría el mayor impacto tanto en la mejora de la calidad de vida de los residentes como en la definición de la arquitectura: los balcones. Todo el edificio está envuelto en balcones blancos continuos puntuados por un ritmo irregular de aletas verticales que dan mayor privacidad, lo que resulta en una llamativa cuadrícula tridimensional. Cada apartamento tiene acceso a un balcón privado que se extiende por todo el ancho de la vivienda. Las ventanas altas y las puertas corredizas permiten a los residentes disfrutar de más luz natural, aire y vistas. Volvimos a optar por un sistema prefabricado, esta vez por su acabado de alta calidad, rentabilidad y minimización de residuos. Las fachadas blancas se mezclan fácilmente con el vecindario de las características casas blancas de la posguerra: el color y la composición crean un juego de luces y sombras en constante cambio.

El cargo Jeruzalem Blok N apareció primero en Arquine.

El edificio está organizado como una pequeña comunidad de unidades de vivienda individuales envueltas en una piel contigua. A diferencia de una casa unifamiliar, cada residencia está diseñada con al menos tres orientaciones distintas y cada una cuenta con abundancia de espacio al aire libre, maximizando la luz del día y las brisas cruzadas. La apariencia exterior de este proyecto es un resultado directo de la planificación interior estratégica, con dos grandes vacíos cúbicos que definen grandes terrazas en el segundo piso. En estos vacíos, los balcones y escaleras de acero articulado están anidados, haciendo referencia a las escaleras de incendios de Chicago y agregando un alivio visual en las esquinas SE y NW del sitio.

Las aberturas de ventanas grandes y perforadas en la piel de metal corrugado del edificio parecen perforaciones dentro de la masa general, lo que reduce perceptivamente la escala del edificio entre sus vecinos. Seleccionado por sus cualidades reflectantes, el revestimiento exterior produce un juego dinámico de luces y sombras en las fachadas, destacando los cambios atmosféricos provocados por las estaciones y a lo largo del día.

En un intento de marcar su lugar en el tiempo, este edificio multifamiliar demuestra una postura progresista y las oportunidades espaciales que la arquitectura contemporánea puede ofrecer a sus habitantes y al vecindario en el que reside. Al hacerlo, somos optimistas de que proyectos como West Rice 2016 elevarán el listón para futuros desarrollos a pequeña escala, promoviendo estándares de diseño más altos en todos los trabajos residenciales dentro de la estructura de nuestra ciudad.

El cargo West Rice 2016 apareció primero en Arquine.

Un laberinto es una casa labrada para confundir a los hombres.

Jorge Luis Borges

Según ONU-HABITAT para el 2050 se espera que el 75% de la población viva en una forma de territorio urbano, contrastantemente, dichos territorios representan tan solo el 3% de la superficie terrestre⁽¹⁾. Como sucede en la mayoría de las grandes metrópolis del mundo, la tierra se vuelve más escasa y, como con cualquier recurso, su precio es inversamente proporcional a su disponibilidad. La Ciudad de México no es la excepción: la escasez de suelo y su encarecimiento se han convertido en un verdadero quebradero de cabeza, tanto para sus ciudadanos, que difícilmente pueden permitirse una vivienda digna a un precio razonable, como para arquitectos y urbanistas, que a duras penas pueden ofrecer soluciones adaptadas a nuestros tiempos, principalmente por el obsoleto laberinto normativo en el que hay que sumergirse. 

La problemática se agrava al comprobar que no existe una normatividad coherente y lógica que secunde el desarrollo de vivienda asequible dentro de la ciudad. Al ser cara y escasa la tierra susceptible a desarrollarse dentro de la ciudad, las grandes empresas vivienderas compraron terrenos a las afueras de la ciudad, donde la tierra es más barata, promoviendo así el desarrollo incontrolado de miles de casas a través de créditos precolocados y ubicando a gran cantidad de ciudadanos a más de 30 kilómetros de su lugares de trabajo, con una doble consecuencia: la expansión de la mancha urbana y el impacto ambiental derivado del uso obligado del vehículo particular.

El precio del suelo en la Ciudad de México está determinado de forma indirecta por el potencial de desarrollo y la accesibilidad a servicios de una zona determinada. A efectos de la norma de la Ciudad de México, el potencial de desarrollo queda determinado por dos coeficientes: el COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) y el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo).⁽²⁾ La instancia que regula el uso del suelo en la Ciudad de México es la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).

Por tanto, se puede asumir que las zonas que son más propensas a ser densificadas y con mayor acceso a servicios, serán aquellas con mayor desarrollo urbano e inmobiliario. Es precisamente el uso del suelo lo que mueve la demanda del mercado, con un claro desequilibrio entre distintas zonas dentro de una misma ciudad. Así, si el gobierno determina dicho uso del suelo y el potencial e indirectamente controla el precio. Por lo tanto, el encarecimiento en el valor de la tierra dentro de la Ciudad de México está provocada por el mismo gobierno.

La perversión del sistema

A falta de capacidad de desarrollar la totalidad de la vivienda social requerida, el gobierno de la Ciudad de México, a través de la Procuraduría Ambiental y Ordenamiento Territorial (PAOT), publicó la Norma 26 en el año 2000, con el objetivo de incentivar la producción de vivienda asequible en las cuatro alcaldías centrales de la Ciudad de México a través de la iniciativa privada. La Norma 26 dividía la ciudad en centralidad y periferia, y según la ubicación del predio determinaba si se podían o no incrementar dos niveles en altura en las construcciones, lo cual incrementaba el CUS propio del uso del suelo. El número de viviendas permitidas y su superficie quedaba intacto y determinado de acuerdo con las especificaciones de vivienda social del Instituto Nacional de Vivienda (INVI), 65 metros cuadrados y un precio máximo de quince veces el sueldo mínimo de un año en la Ciudad de México.⁽³⁾ Esto significaba que, al construir un desarrollo de viviendas según las características específicas establecidas por ley, con un precio de venta menor a 1 millón de pesos, como retorno se gratificaba con la opción de construir dos pisos adicionales. Al poco tiempo, todo se quedó en buenas intenciones, ya que algunos desarrolladores inmobiliarios detectaron los vacíos legales de la norma para sacar beneficio económico propio. 

Efectivamente, muchos de los inmobiliarios utilizaron la normatividad para conseguir más densidad de desarrollo, pero no precisamente para generar vivienda social asequible dentro de la ciudad. En contraposición a lo que la ley establecía, lo que hicieron fue urdir una telaraña de trampas logrando construir mayor número de viviendas y niveles permitidos. Así, el juego de los desarrolladores inmobiliarios se basaba en vender primero a precio de vivienda social las edificaciones, tal y como marcaba la Norma, pero a empresas propias. De este modo se enriquecían, ya que el precio final de venta que posteriormente ofrecían a los ciudadanos era más propio de viviendas de clase media y alta. El Gobierno detectó los abusos de los inmobiliarios y suspendió la Norma 26 a partir agosto de 2013; lo preocupante es que desde entonces no hayamos tenido una norma o un programa que incentive realmente el desarrollo de vivienda asequible en la Ciudad de México.

Desgranando las aristas del problema

Hay más normas sin sentido en la reglamentación. Según la Norma Mexicana, una vivienda, para ser considerada y desarrollada como tal ha de contar obligatoriamente con determinados locales o espacios de uso definido, especificados en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México: una cocina, una sala, un comedor, dos recámaras, un baño, etc. Hasta hace 4 años nos encontrábamos con el siguiente absurdo: tuviéramos o no vehículo, las viviendas tenían que proyectarse con estacionamiento. 

Hoy en día, parece que la Norma no ha evolucionado mucho más. ¿Cómo explicarnos que toda vivienda ha de tener necesariamente determinado número y tipo de espacios, independientemente de la demanda real del usuario, limitando posibles diseños que reflejen el ritmo de vida de nuevas generaciones? Por tanto, otro factor más para el encarecimiento de la vivienda es la obligatoriedad espacial que supone un sobredesarrollo de metros cuadrados, traducida en espacios que los usuarios probablemente ni demanden ni utilicen. Más allá del programa obsoleto de vivienda al que me he referido, realmente el gran problema que subyace es la evidente incapacidad de la Norma de adaptarse a la realidad del mundo en que vivimos y los estilos de vida de los mexicanos. A pesar de la complejidad descrita, la problemática poliédrica a la que está sometida la Ciudad de México se puede resumir en una ecuación irracionalmente sencilla:

El cohabitar como solución

No estar dispuesto a densificar ciertas zonas de la ciudad, significa al mismo tiempo estar dispuesto a contribuir al crecimiento imparable de la mancha urbana. El promedio de densidad de la Ciudad de México es de tan sólo 1.5 niveles; su punto más largo de punta a punta es de 60 kms. Las ciudades tienen que empezar a densificarse como parte de la solución al problema. 

La calidad de vida de los ciudadanos se basa en la construcción de un equilibrio entre espacios públicos y privados: las unidades mínimas de vivienda (uso privado) se pueden hacer más chicas en función de la oferta y cantidad de espacios públicos (uso colectivo o compartido) que la ciudad ofrezca. Un esquema de cohabitación parte de una unidad mínima indispensable con muchas áreas comunes compartidas por otras unidades mínimas, como pueden ser una sala de televisión, un gimnasio, cocinas, comedores, salas de estudio, jardines, patios, albercas, entre otras. Por tanto, en la medida en que se reduce la unidad mínima, se logra generar viviendas más asequibles y más adaptadas al estilo de vida actual.

El cohabitar ha existido desde los principios de la humanidad, algunos ejemplos de ello podrían ser: la casa prehispánica donde al patio central servía de cocina y comedor a varias familias, compartiendo no sólo el espacio sino el acto de mismo de cocinar y comer; o la casa romana bajo una estructura similar. Sin embargo, desde la perspectiva de utilizar los esquemas de cohabitación para el desarrollo de vivienda asequible dentro de las ciudades, está el proyecto Narkomfin⁴ desarrollado en Rusia en el año de 1934. El objetivo del proyecto era lograr bajar los precios de las viviendas, para lo cual utilizaron dos estrategias: por un lado, eliminar las cocinas de las viviendas, con lo cual redujeron los metros cuadrados requeridos  y eliminaron la necesidad de llevar gas a todo el edificio (una de las instalaciones más cara en desarrollo de una vivienda); por el otro lado, ubicaron  en la planta baja una serie de cocinas y comedores comunales los cuales no solo cubrían la función sino que ayudaban a la construcción de una comunidad.

Una nueva realidad

Apostar por la densificación y los esquemas de cohabitación sería una solución a la gran carencia de vivienda asequible en las ciudades y un modo de frenar el crecimiento desorbitado del costo del suelo. La cohabitación ya es una realidad en México a pesar de no existir diseños específicos a escalas arquitectónica-urbana que garanticen la seguridad y calidad de vida de los usuarios. Han sido las propias generaciones de millenials las que han contribuido a que el cohabitar se esté desarrollando en México de forma inorgánica. 

Como ejemplo, los datos que recientemente arrojaba la revista Forbes México: Como consecuencia de la pandemia y la falta de vivienda asequible en la ciudad, el 43% de los millenials tuvo que mudarse de casa; de los cuales el 19% tuvo que regresar a la vivienda de sus padres⁽⁵⁾.  Estas generaciones se han visto obligadas a vivir bajo un esquema comunitario. Habitualmente se ven obligados a rentar entre varios jóvenes pisos o cuartos bajo un “esquema ordinario” de vivienda que, a efectos prácticos, ha terminado transformándose en un “esquema de cohabitar”, pero sin un diseño arquitectónico adecuado de cohabitar que cubra sus necesidades. ¿A dónde nos lleva esto?

Actualmente, la norma mexicana no incluye ninguna figura que sea capaz de albergar en sí un sistema de cohabitación. En México, los esquemas más cercanos son las residencias de estudiantes, a las que les corresponde inexplicablemente el uso de hotel por normatividad, lo cual parece poco razonable ya que el funcionamiento y uso de uno y otro es completamente diferente. Por otro lado, además del problema de uso, nos encontramos con el de la zonificación, el esquema de distribución del uso de suelo en la Ciudad de México está regido bajo el principio de la zonificación lo cual, inmediatamente, limita el lugar donde se podrían construir las edificaciones con este uso. Una vez dándonos cuenta de que el cohabitar ya es una realidad en México, independientemente de que el gobierno, las normatividades o los profesionales queramos verlo, es importante incluirlo en una norma que secunde su desarrollarlo. De la misma forma, caminar hacia una normatividad adaptada al mundo contemporáneo, que impulse políticas públicas que ofrezcan una solución viable al problema del suelo y vivienda social asequible dentro de nuestras ciudades. Si alguna vez tienen oportunidad de adentrarse a la normatividad de la Ciudad de México, o mejor aún, osar aplicarla en algún proyecto, les adelanto que probablemente experimenten la sensación de adentrarse en un mundo borgiano de contradicciones, un laberinto legal del cual parece no haber salida.

(1) ONU UN-HÁBITAT: https://mirror.unhabitat.org/documents/GRHS09/K0952834s.pdf
(2) El COS o Coeficiente de Ocupación del Suelo indica qué tanta área del terreno puede construirse y qué tanto debe quedar libre. El CUS o Coeficiente de Utilización del Suelo establece el total máximo permitido de metros cuadrados construidos en un proyecto.
(3) Norma de ordenación número 26: http://www.paot.org.mx/centro/normas/df/pdf/2015/NGO_26_10_08_2010.pdf
(4) Edificio Narkomfin: https://www.architectural-review.com/essays/making-sense-of-narkomfin
(5) Forbes México: https://www.forbes.com.mx/noticias-43-de-millennials-ha-tenido-que-mudarse-de-hogar-tras-pandemia/

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Recientes anuncios oficiales hablan de fechas y disposiciones para ir, paulatinamente, volviendo a la normalidad hasta ahora radicalmente alterada por el virus SARS-Cov-2.

Para ello, es necesario revisar cada una de las acciones y actividades, cotidianas o reiteradas, que cada persona necesitará llevar adelante en el futuro. Un común denominador para todas estas actividades es su análisis y racionalización. Y respecto a la ciudad, en general, lograr hacerla un medio urbano compartido que incorpore todas las necesarias medidas para contar con una mucho mayor sostenibilidad. Es bien sabido que la carga actual de las actividades humanas en el planeta puede conducir a situaciones como las que en estos días enfrentamos.

¿Cómo dar a la ciudad un mayor grado de sostenibilidad? En primer lugar logrando que todos los servicios públicos tengan el mayor grado de eficiencia para no dar pie a un gasto excesivo en recursos, lo que conduce a un desperdicio lesivo para la deseable marcha de la ciudad. Lo anterior se aplica a todas las actividades y redes de servicios y suministros que cotidianamente funcionan. Para ello se requiere una adecuada gestión de los recursos del lado de las autoridades. Pero también del lado de la ciudadanía resulta esencial analizar en lo particular el uso de dichos recursos en el transcurso de su vida cotidiana.

Un renglón muy importante es el de la planeación urbana general conducida por instancias oficiales y generalmente llevada adelante por promotores particulares. Por demasiado tiempo el crecimiento urbano resultante ha sido desordenado y generado ante todo por la búsqueda de las mayores ganancias posibles dentro de las circunstancias existentes.

Estas circunstancias se derivan, sobre todo, de la búsqueda de la tierra más barata, alejándose así de las zonas consolidadas y dando pie a la tan costosa dispersión urbana, factor que redunda invariablemente en el desperdicio de energías de todo tipo para establecer marcos adecuados de sostenibilidad. La lejanía de muchos de los nuevos desarrollos genera un mayor número de traslados pendulares y una insuficiencia en dotación de servicios y productos. Necesitamos una ciudad de proximidad, ciudad compacta.

Además de ello, los territorios intermedios entre la ciudad consolidada y los nuevos desarrollos se convierten en nuevas “reservas” territoriales que aumentan automáticamente de precio y quedan marginadas de usos deseables como el de agroindustrias u otros destinos compatibles.

La vuelta a la paulatina normalidad debe conllevar una mucho mayor conciencia de los recursos racionalmente sostenibles y de una perspectiva general y compartida de la ciudad deseable para toda la comunidad.

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Una de las grandes lecciones de Jane Jacobs tiene relación con esto. En uno de los capítulos de su obra seminal Vida y muerte de las grandes ciudades americanas, toca el tema del financiamiento a escala urbana y, en particular, cómo generar zonas de oportunidad dentro de las ciudades. Su pulcro e incisivo análisis nos describe cómo en la década de los 50, la aportación de capital público y privado fue medular para la destrucción de innumerables barrios en aras de favorecer el desarrollo suburbano mediante subsidios para “barrer” con asentamientos informales en los centros de las ciudades, para dar entrada a proyectos de infraestructura como calles y avenidas.

La “muerte de las ciudades” reflejó la ausencia de capital público, privado y cívico que financiara los “cambios graduales, constantes y específicos” que, según Jacobs, son la esencia de diversas economías, comunidades mixtas y crecimiento inclusivo. Esta ausencia fue clara en comunidades de todo Estados Unidos, desde su nativa Scranton, Pennsylvania, hasta su hogar en la ciudad de Nueva York. La reflexión de Jacobs devela pautas sobre el tema de la redensificación para vivienda social en México.

Primero, los efectos devastadores de los programas INFONAVIT de las décadas de 1970 y 80 todavía están con nosotros. Muchas Zonas INFONAVIT (por llamar de alguna manera a toda esa masa de vivienda social de casitas asentadas en la periferia urbana), ya sea en la Ciudad de México, Puebla, Hermosillo, Merida o Querétaro, son producto de esfuerzos cuantitativos para satisfacer demanda de vivienda en bruto; se creó un mercado de suelo en la periferia de las ciudades, surgieron “comunidades” sin acceso a transporte público y fuentes de empleo, se creo una tipología de bajísima densidad y costo, se idealizó el uso del automóvil y abrieron el camino para vaciar zonas céntricas de las ciudades y dejar camino a desarrollos inmobiliarios con otros usos. Una visita rápida a nororiente de la Ciudad de México, Pachuca y Guadalajara, muestra el efecto de las decisiones tomadas hace 30 o 40 años.

En segundo lugar, los programas de crédito del INFONAVIT para vivienda suburbana han sido, finalmente, declarados inviables. El programa de Redensificación ciertamente busca encontrar alternativas. Pero falta, antes de hacer arquitectura, analizar la salud de nuestro sistema de financiamiento para el desarrollo de la vivienda social, especialmente la intraurbana. Nos obliga a entender que el problema mayor radica en el costo de la tierra y la disponibilidad de la misma para estar cerca de las fuentes de trabajo y sistemas de transporte. Nos obliga a evaluar la demanda y la viabilidad del mercado de la vivienda social, o su falta, en lugares desfavorecidos dentro de nuestras ciudades.

Hasta donde se ha mostrado, en el estudio de Redensificación del CIDIS falta la evidencia que justifique donde dar cabida a estos diseños. Dentro las alcaldías de la Ciudad de México por ejemplo, hay muchas comunidades con lotes vacíos, fábricas cerradas, corredores sin inversión y bloques de viviendas en mal estado, que necesitan desesperadamente un nuevo modelo de financiamiento y que, en consecuencia, puedan explorar la redensificación. En estos lugares, es fácil encontrar un sin número de experimentos inmobiliarios del sector privado —fallidos algunos y exitosos otros. Muchas colonias parecen ser nada más que la manifestación física de décadas de programas de desarrollo urbano o planes parciales totalmente dispares. Sin embargo, en estas mismas colonias es difícil encontrar transacciones de mercado en las que las instituciones financieras convencionales —como el INFONAVIT— se arriesgaran seriamente a hacer negocios. Es difícil encontrar empresas de desarrollo inmobiliario con el interés y la capacidad para mover los mercados hacia los esquemas de vivienda social. 

Por ello es que el programa de Redensificación sólo puede tener cabida si se reformula el sistema de financiamiento para el desarrollo de vivienda social intraurbana. Actualmente, no existen los mecanismos para mover las grandes sumas de dinero público o privado hacia este mercado. Hoy en día, una cantidad limitada de subsidios públicos respalda un sistema de arriba hacia abajo centrado en la deuda convencional, la burocracia en capas y, a menudo, tecnicismos enloquecedores. La Ciudad de México podría catalizar la creación de un nuevo sistema financiero que satisfaga a los inversionistas, mueva inversiones y trabaje para personas y lugares desfavorecidos, todo esto al cambiar la estructura subyacente de la toma de decisiones económicas para crear zonas de desarrollo orientadas a la redensificación con cierto componente de vivienda social-protegida.

Eso nos obliga desde el principio a revisar la definición de Jacobs de la inversión que está fluyendo hacia nuestras colonias. ¿El capital es extractivo o generativo? ¿Es absurdo o inteligente? ¿Es un riesgo altamente adverso o un riesgo apropiado de aceptar? ¿Está restringido (enfocado en proyectos específicamente etiquetados) en lugar de  tener una mirada holística (enfocado en el valor sinérgico que proviene de la mezcla de usos y habitantes)? ¿Es administrado por instituciones que crean valor y luego capturan valor para los residentes locales en lugar de inversores distantes?

La Redensificación nos desafía a reinventar el sistema de financiamiento de vivienda social a nivel de las colonias, desde abajo hacia arriba: generando y luego difundiendo innovaciones de una ciudad a otra, convenciendo a los actores políticos para crear nuevas instituciones a nivel de colonia y alcaldía que creen un ciclo virtuoso de creación y captura de valor. La perspectiva de Jane Jacobs sobre el capital, como sus observaciones sobre todas las cosas urbanas, es más relevante que nunca.

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Starter Home se enfoca en el desarrollo de vivienda en propiedad en la ciudad. El hogar de inicio es importante ya que claramente asocia el programa con un componente esencial, aunque decreciente, del mercado de la vivienda estadounidense. Es concebible que este programa adopte un enfoque decididamente opuesto a la particularidad arquitectónica y la integración urbana.

El programa está financiado por una colaboración entre desarrollador, constructor y arquitecto y se concibe como aplicable a muchas, si no a todas, las ciudades. Los primeros sitios de prueba están en Nueva Orleans. A lo largo de los años, se ha determinado que existen oportunidades para ser exitosos y para atraer a los desarrolladores. Los arquitectos tuvieron que diseñar esta casa con las condiciones restringidas del sitio, lo que resultó en un nuevo tipo de vivienda para la Ciudad.

La primera casa completada bajo este programa se encuentra en el 3106 de la calle Thomas, en el barrio Irish Channel de Nueva Orleans. El sitio está ubicado en el corazón de la ciudad y se encuentra cerca del río. Es una parcela remanente que durante mucho tiempo fue considerada como el patio trasero de la casa vecina y mide  5 por 16.7 metros. Pero la huella se limitó a 3.2 por 13.7 metros.

El sitio es más complicado por estar en el corazón de una ciudad con pautas estrictas para la escala y la volumetría. El programa para esta casa inicial —un dormitorio, un medio baño y un cuarto de oficina— se diseñó para una persona o pareja que tienen dificultades para encontrar un alojamiento en esta zona.

La solución formal para la casa de 90 metros cuadrados es una composición en sección escalonada que permite a las habitaciones alejarse más de la calle dando la impresión de una casa mucho más pequeña. Como una forma de ahorrar el espacio, el receso del patio lateral se usó para la circulación de la entrada y el patio trasero, por medio de una plataforma elevada que se colocó junto a la pared adyacente. El resultado es una estructura estrecha y alta que, a través de la manipulación del plano del techo, se disfraza de la calle, se lee esencialmente como una línea de techo baja de un piso, mientras que el resto de la casa llega hasta la altura permitida del edificio.

Starter Homes continuará explorando el uso del suelo, la programación y las variaciones espaciales que las posicionan como alternativas al mercado normativo de viviendas comerciales.

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