La premisa del informe, no es de sorprender, es que el problema de la gentrificación y encarecimiento de la vivienda es estructural y resultado de décadas de malas decisiones en materia de planeación, por lo que Airbnb no tendría un impacto relevante en lo que algunos denominan crisis habitacional. Sobre esto, hay varias cosas que es necesario puntualizar.

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El estudio arroja algunos datos cuando habla del impacto en el costo del alquiler, sin embargo, comete el error de hacerlo tomando en cuenta la información de toda la Ciudad de México, cuando sabemos que las rentas de corta y mediana estancia se concentran en las áreas centrales, al igual que la vivienda en alquiler tradicional (como apunté en mi texto: “Consolidación y profesionalización de Airbnb en áreas centrales de la Ciudad de México”, Punto Sur, núm. 11, 2024, pp. 118-137) por lo que el estudio debiera comparar la evolución del costo del alquiler tradicional de esas zonas en específico, y no el de toda la ciudad, para evitar el sesgo del promedio. Incluso, para ser más preciso, debería ser a nivel colonia. Esto permitiría tener información más fidedigna sobre el impacto que, claramente, es diferencial y localizado en la ciudad.

Es decir, no es correcto afirmar que: “es contundente que el precio de la renta no se ha incrementado. Al comparar los precios de renta de 2018 con los de 2024, se observa un aumento del 28.9%, con las rentas promedio pasando de $14,228 [pesos] en junio de 2018 a $18,345 en junio de 2024” (p. 24), porque están otorgando al cálculo datos que toman en cuenta los costos de zonas no centrales donde la oferta de Airbnb es poca o inexistente, y el alquiler tiene menor costo y menor oferta, por ejemplo en Iztapalapa, Milpa Alta o Tláhuac (ver Ilustración 1 y 2).

Ilustración 1.

Ilustración 2. 

2

El informe también omite que existen zonas en donde la oferta de alquiler de plataforma es muy alta, y llega a ocupar 80% del parque habitacional total en algunas de estas zonas y, si bien es importante estudiar el fenómeno más a detalle y con sus debidas precauciones, sí nos habla del dominio de este sistema sobre otras formas de uso de la vivienda en esas áreas de la ciudad. De ello se deriva, un fenómeno que debe estudiarse a más profundidad, que el sistema de renta de plataforma está promoviendo que parte de la producción de vivienda nueva en esas áreas vaya dirigido a ese rubro, lo que entra en conflicto con la oferta de alquiler tradicional. ¿De qué sirve producir más vivienda si una parte de esta, la de mejores atributos de localización, va a dirigirse a los sistemas de renta de corta y mediana estancia?

Ilustración 3.

3

Tampoco se menciona algo que comenté durante la entrevista que realizaron conmigo a propósito de la redacción del informe: y es que existe un mercado informal de Airbnb para extender los periodos de estancia, lo que está fuera del foco de los datos y también de los montos de recaudación fiscal. Es un fenómeno que, por cierto, serviría a Airbnb para evitar el desvío de ingresos para la plataforma y también ayudaría problematizar sobre la inseguridad que genera para los propietarios.

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Se omite un elemento muy relevante para la regulación como es la existencia de actores que forman parte importante del sistema y que casi no se toman en cuenta en los debates sobre los sistemas de renta de corta y mediana estancia: los gestores y todo el sistema de administración alrededor de este tipo de alquiler. Cuando surgen, es solo para referirse a la generación de empleos con un atributo positivo, pero no fue así cuando se pensaron los mecanismos de regulación en la ciudad hoy existentes, por ejemplo, ¿qué papel tienen los promotores y gestores de Airbnb en la regulación vigente en la Ciudad de México?, ¿cómo incorporamos a Mr. W (en referencia a la empresa que bajo ese nombre alquila más de 350 departamentos sólo en la capital del país) a los instrumentos de regulación?

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El trabajo omite la existencia de investigaciones sobre alquiler de corta y mediana estancia en México y América Latina, que servirían para sentar las bases del propio informe y criticar, desde su perspectiva, qué es lo que esos estudios no están tomando en cuenta que el informe sí. Por ejemplo, Lerena Rongvaux y Rodríguez (en su artículo “Airbnb in Latin America: A literature review from an urban studies perspective” en Journal of Urban Affairs, vol. 46 [6], 2024, pp. 1,146-1,160), realizan un trabajo exhaustivo de toda literatura académica en América Latina sobre los sistemas de renta de corta y mediana estancia desde la perspectiva de los estudios urbanos, entre los que se encuentran algunos trabajos en la Ciudad de México. 

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En la conclusión del apartado 4.3, “Gentrificación y desplazamiento”, se asegura que “la presencia de plataformas de alojamiento temporal más que expulsar población están revitalizando los territorios, generando riqueza a las familias que deciden disponibilizar un cuarto” (p. 25). Esta afirmación es, en muchos sentidos, tramposa. Primero, porque no toma en cuenta que buena parte de la oferta de Airbnb consiste en departamentos completos, no habitaciones, y que esa oferta ha crecido en los últimos años (pandemia incluida) [ver gráfica 4]. 

Segundo, como he dicho —hasta el cansancio— en numerosos espacios, la expulsión de población no es lo único que está en juego en estos fenómenos, como erróneamente puede ser interpretado desde los discursos antigentrificación. Dejemos, entonces, de hablar de gentrificación porque pareciera, como se informa en el estudio, que todo estaría bien con los procesos de revitalización sin pérdida de población, “sin expulsión”. Cuando lo que está en juego son otros factores, como la segregación. ¿Es posible pensar que los propietarios e inversionistas, al ver que un sistema que genera una mayor rentabilidad que otro, decidan optar por este porque la regulación y el mercado lo facilitan? Aquí no hay expulsión de población, pero sí viviendas que están siendo desplazadas o colocadas directamente en el sistema de renta de corta y mediana estancia, en las zonas con mayor demanda de vivienda en alquiler. Es claro el conflicto y es importante hacer frente a ello.

Ilustración 4.

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Por último, como mencioné líneas arriba, antes de la publicación de este trabajo mantuve con parte del equipo que elaboró el informe una muy interesante entrevista de más de una hora, en donde comenté varios de los puntos que aquí se mencionan y que, sin embargo, fueron completamente ignorados. En su lugar, y espero que no de manera premeditada, incluyeron una cita mía de esa fuera de contexto (en la página 25) y la colocaron en un apartado en donde está completamente desarticulada del texto que la acompaña. ¿Por qué?

Por estas razones, me gustaría deslindarme por completo de esa utilización de mis declaraciones, porque, aunque respeto a quienes están detrás del trabajo realizado y concuerdo con algunos de los puntos mencionados (como en que, efectivamente, el fenómeno de los sistemas de renta de corta y mediana estancia no es el problema central y que se requiere reforzar los mecanismos de producción de vivienda y el ordenamiento territorial), no comparto en gran medida el posicionamiento del documento y no quisiera que se tomara esa pequeña alusión como un guiño positivo de mi parte a dichas posturas.

Por otro lado, no deseo caer en el simplismo de que urge regular, porque es claro que los incipientes mecanismos de control para los sistemas de renta de plataforma que se han colocado en la Ciudad de México —y que recayeron notoriamente sobre Airbnb por ser la cara visible del fenómeno— no están resolviendo lo que deben resolver. Primero, para justificar el por qué y para qué se crearon, así como el efecto que tendrían; y, segundo, por la falta de claridad para su control y seguimiento.

Esperamos un diálogo abierto y transparente entre las autoridades del gobierno capitalino y los promotores de los sistemas de renta de corta y mediana estancia, los propietarios y la ciudadanía para crear mecanismos reales, eficientes, que permitan equilibrar la participación de estos sistemas en la ciudad de una manera justa. Esto sin dejar fuera el debate sobre el fortalecimiento de los mecanismos de producción de vivienda asequible y de la protección al creciente sistema de alquiler en la ciudad.

P. D.

El debate de Airbnb no es marginal, dado que se encuentra inserto en las lógicas sobre el ejercicio de propiedad privada de la vivienda y sobre su función social, lo que está establecido en la Constitución de esta ciudad. Con suerte, esto nos permitirá elevar el debate y dar el salto hacia mecanismos más eficientes y justos de producción de vivienda.

P. D. 2

El informe, de haber sido resuelto de mejor manera, tal vez podría haber corroborado su premisa principal: los efectos de Airbnb no son “significativos” a los procesos de gentrificación de la ciudad, porque son una consecuencia estructural de las políticas del mercado de suelo en la ciudad. Empero, ello no significa que no deba estar sujeto a reglas sobre su participación en la ciudad.

El cargo Algunos comentarios acerca del informe de Airbnb apareció primero en Arquine.

Ahora no podría decir el número de veces que he leído o escuchado, incluso que directamente me han dicho con tono correctivo, que toda solución a los problemas urbanos es el suelo y su regulación, es decir, a lo que se refieren los especialistas con esto es que regular el suelo es una especie de actividad que, casi por arte de magia, permite controlar las actividades humanas que sobre este se llevan a cabo y, también, como si de un acto de brujería se tratase, prever lo que sucederá en el futuro (claro estoy exagerando un poquito). 

Y esto, aunque algunos urbanistas han querido separarse en más de una ocasión, es resultado del pensamiento positivista con el que se fundó y reprodujo el urbanismo en América Latina, lecturas de procesos históricos que permiten (d)escribir de manera prospectiva qué pasará en el futuro a raíz de los patrones, es decir, como lo expresó Gustavo Peltier, el resultado de un determinismo urbano que no se ha podido superar y que también rige los debates sobre lo que entendemos por ciudad.  

Lo que se obvia en estos contextos y que, claro, obvian algunos (muchos —y acá el masculino genérico, no es genérico) urbanistas, es lo que sucede con esa planificación de papel, con las manchas de colores que se plasman sobre las manzanas en los planos y las tablas que norman los suelos, pues desde su perspectiva esa forma de planificación “orienta el futuro del desarrollo urbano”, como una especie de plano con una ruta y mandamientos que nos dice (a ciudadanos, mercado y gobierno) cómo debemos habitar y construir la ciudad camino a la satisfacción de nuestras necesidades.

Sin embargo, no toman en cuenta las expectativas —individuales y colectivas— que producen esas manchas de colores y códigos sobre el papel, para quienes habitan o desean habitar, para quienes pueden rentabilizar con el suelo; y por supuesto, tampoco el cómo van a actuar luego de esas expectativas.  Algo que claramente no es tan susceptible de regular. Los planos de usos de suelo no permiten controlar las aspiraciones de las personas sobre los lugares que habitan o pretenden habitar, así es que podemos ver a vecinos manifestarse en contra de la construcción de un equipamiento público (una escuela o un hospital) arguyendo una defensa a los usos de suelo de un plan urbano para proteger la tranquilidad de un barrio o una persona dispuesta a pagar más en el alquiler por habitar cerca de un nuevo complejo de oficinas.

Efectivamente, regular el suelo es una tarea que, en conjunto con otros instrumentos, permitiría disminuir las brechas de acceso a la vivienda, pero no por sí mismo y esto sí es importante: regular el suelo sin reconocer que la vivienda (y su ubicación) se ha convertido en un activo financiero, es colocar el ejercicio de la regulación en las expectativas de otros actores: quienes compran vivienda para vivir de ella, quienes pagan los sobrecostos para ubicarse en una zona bien ubicada, quienes tienen el capital para potencializar la rentabilidad del suelo, entre otros. Es decir, todo el sistema de mercado, pero con un marco regulatorio de suelo. En resumen, podría ser muy eficiente, pero también podría no serlo, sobre todo porque en los objetivos del mercado no está el bien común como prioridad, sino en la rentabilidad.  

Todo esto para decir que, si existe una respuesta para la creación de vivienda asequible y vivienda social no será dentro de la lógica del mercado, sino al margen, sobre o fuera de este. Y para ello es necesario la participación del Estado no como un agente facilitador del mercado de vivienda, sino como un regulador de este, y ¿por qué no?, edificador de vivienda. Y, entonces sí, el financiamiento (que no financiarización, ojo) sería posible a partir de la regulación del suelo. 

PD. 1

Creo que ni Rolnik, ni Madden pensaron que fuese necesario aclarar que cuando hablan de financiarización de la vivienda no se refieren a que no esté sujeta a movilización de recursos, es absurdo pensar que la vivienda no requiere capital —de varios tipos— para producirse. La  financiarización se refiere al proceso de hipermercantilización de un bien o servicio y cómo este se comporta dentro del sistema de mercado (con el proceso de autorregulación incluido) que explica el por qué aumenta su costo o por qué escasea bajo ciertos escenarios, sin embargo, hay bienes o servicios que son esenciales para la subsistencia de la vida humana por lo que colocar a estos dentro del sistema de mercado con aval del Estado permite, al tratarlos como productos, favorecer el sistema desigual en el que se manifiesta: “si no te alcanza para acceder a él, ni modo”. 

PD. 2 

Aclaraciones (in)necesarias para quienes piensan que el discurso de derechos es adoctrinante: no estoy en contra de que exista la vivienda de mercado, sino a favor de mecanismos de vivienda asequible y vivienda social fuera del sistema de mercado y protegido. 

Lo residencial es político. 

El cargo Ciudad de papel apareció primero en Arquine.

Se nos presenta aquí (y en futuro indicativo en vez de condicional para insistir en la certeza) una teoría liberal del “sistema circulatorio” tanto en términos económicos como culturales. Por sí mismos, por el mero hecho de proveer un espacio en circulación, los caminos generarán una “racional distribución” de la riqueza, que es otra manera de decir que el mercado se regulará solo, siempre y cuando cuente con los medios necesarios para que capitales, materias, mercancías y consumo circulen de manera permanente y efectiva. ¿En qué culminará esto? En el “bienestar general”. Deja al mercado hacer, laissez-faire, y éste solito se regulará para el bien de todos. En la misma línea, su teoría política de la unificación nacional pasa por el intercambio entre individuos con intereses privados. No estamos ya en el mundo de Vasconcelos según el cual el “espíritu nacional” tiene que ser articulado (por ejemplo, por los muralistas) y luego difundido por todo el territorio vía la educación pública. Estamos en el terreno liberal donde los caminos, al entramar el espacio, permitirán un flujo cosmopolita de individuos que entrarán en contacto unos con otros y que, al igual que mercancías, intercambiarán ideas, costumbres, hábitos y gustos, todo lo cual poco a poco irá decantando, solito, en un “espíritu” unificado.Ahora bien, como dice Foucault en El nacimiento de la biopolítica, la gubermentalidad liberal “es una consumidora de libertad en tanto solo puede funcionar en la medida en la que una serie de libertades existan: libre mercado, libertad de comprar y vender, libertad de ejercer los derechos de propiedad, tal vez libertad de expresión. […] Consume libertad, lo que implica que tiene que producirla. Tiene que producirla, tiene que organizarla” (63). En Planificación, igual que en burócratas influyentes de la época como Alberto J. Pani, esta organización o producción organizada de la libertad pasa precisamente por la planeación espacial y económica, la cual permite matizar el liberalismo de la revista como uno de tipo tecnocrático que apoya la intervención del estado siempre y cuando ésta surja desde el conocimiento técnico o científico y tenga como fin asegurar el desarrollo ordenado de los procesos económicos y poblacionales.
Este punto lo ejemplifican mejor a través del dispositivo del “Plano Regulador”. A lo largo del primer periodo de la revista (1927-29), Planificación exhibe un esfuerzo continuo por organizar e institucionalizar la creación de un Plano Regulador para la ciudad de México y alrededores (que justo en ese momento se está reorganizando políticamente en el DF). Para ello, convoca expertos, presenta un primer organigrama de la Comisión del Plano o aboga por la creación de una comisión técnica de carácter consultivo dentro del nuevo DDF para llevarlo a cabo, entre otros esfuerzos organizativos de esa índole. A la larga, Planificación plantea que este plano tendría que fungir como modelo para una planeación completa de México que racionalizaría el proyecto de desarrollo económico.

Según la revista, el plano funcionaría como un dispositivo normativo de control al crecimiento urbano, tanto porque establecería un encuadre espacial para la ciudad como un encuadre normativo que dictaminaría lo que sería posible hacer en un determinado espacio o no. Un plano, insisten una y otra vez, integraría a una ciudad desperdigada y aseguraría un mejor funcionamiento en todos los sentidos (político, económico, social, cultural, higiénico, etc.), al mismo tiempo que permitiría controlar el proceso de crecimiento urbano tanto de la ciudad como de la región. Entre sus principales tareas estarían en primer lugar planear el sistema circulatorio de vialidades y en segundo lugar, por supuesto, la zonificación: la disección de usos del espacio urbano de acuerdo a diferentes funciones (comercial, industrial, residencial), todo lo cual discutimos en otras notas a partir de la noción de promiscuidad: la repulsión, en pensadores urbanos de la posrevolución como Alberto J. Pani o Carlos Contreras, a lo que ellos ven como un espacio urbano promiscuo en el que funciones, géneros, prácticas y usos se confunden en un solo lugar. Sistema circulatorio y “órganos” urbanos van de la mano en un cuerpo funcional cuyo crecimiento debe ser proporcionado. Llevando esto a otra escala de planeación económica, Contreras habla asimismo de la necesidad de una “zonificación nacional” que racionalizaría el crecimiento económico y espacial (No. 11, 10-11).

¿Por qué se “racionalizaría” el crecimiento? Porque, según Contreras y Planificación, el Plano Regulador y cualquier otro esfuerzo de planeación a cualquier escala debe ser producto de una serie de estudios, mapeos, propuestas y proyectos técnicos. Es decir, el Plano y, por ende, la planificación urbana en México es una tarea que tiene que ser realizada por expertos. Y, en efecto, hay en Planificación toda una serie de intervenciones cuyo objetivo es negociar el lugar de los expertos en planeación urbana dentro del aparato del estado en general y dentro del recién formado DDF en particular: algunos artículos plantean la posibilidad de establecer una comisión civil de carácter técnico-consultivo, otros un comité de planificación también civil, pero otros ya proponen una oficina de planificación dentro del DDF. En un memorándum recuperado por Alejandrina Escudero en Una ciudad noble y lógica, Contreras se imaginaba el futuro de una posible dependencia estatal de planificación como “un verdadero Estado Mayor de técnicos planificadores, ingenieros municipales, etcétera que sean los directores de las obras públicas, en lo que hace al trazado de las poblaciones”· (en 191).

En este sentido, a través de la planeación urbana, se nos ofrece un modelo liberal-tecnocrático donde el estado cumple una función más administrativa que política: se debe encargar primero de producir el espacio a partir de un conocimiento técnico y científico (mapeos, estudios de recursos, censos, etc.) para luego supervisarlo y administrarlo (también de manera técnica) de tal forma que los distintos procesos económicos, políticos y culturales puedan desarrollarse de la mejor manera posible. Cumplido esto, la “racional distribución” de la riqueza y el “bienestar general” del que hablan en la cita de arriba serían posibles. Ellos mismos resumen mejor su modelo cuando, abogando por el Plano Regulador del DF, declaran: “No queremos política en el gobierno de la ciudad, queremos una administración buena y honrada” (No. 13, 4).

En aquel momento de reorganización política, como describe Escudero en su libro sobre Contreras, las ideas de Planificación fueron bien recibidas e incluso motivaron una serie de proyectos de urbanos e iniciativas gubernamentales, algunas con más continuidad que otras. Pero en cualquier caso implicó que, a partir de este punto, esta visión en específico entraría en la disputa de cómo, quién y de qué manera reorganizar política y económicamente el espacio posrevolucionario en México. Y sería, así, un antecedente importante de los proyectos de planeación urbana del modelo de bienestar del medio siglo.

Referencias:
vv.aa. Planificación. México: UNAM/Raíces Digital, 2008.
Escudero, Alejandrina. Una ciudad noble y lógica. Las propuestas de Carlos Contreras para la Ciudad de México. México: UNAM, 2018.
Foucault, Michael. The Birth of Biopolitics. New York: Picador, 2008.

El cargo Regulación y crecimiento: Planificación apareció primero en Arquine.